【新闻追击】港岛延綫前车可鉴 屯马綫铺租难大升

每当新铁路綫通车，紧随而来均是铁路站附近商铺大幅加租，正如最近屯马綫全綫通车，有沿綫商户已叫苦连天，不过亦有九龙城及土瓜湾铺租不升反跌，升势不如预期。翻查已通车数年的港岛西延綫及南港岛綫一带，或可得到一点启示。有熟悉行情的地产业界指，当初有业主以为「有肉食」将租金抬高，岂料无人接手顿成吉铺，加上社会运动及新冠疫情接连冲击，消费意欲减，变相大削商铺升值空间，业界直言，「对旧区而言，新铁路只代表有多一种交通工具，未必区区升值」，又预计屯马綫沿綫店铺升幅将现滞后情况。记者 陈倩婷 林紫晴

港岛西延綫及南港岛綫分别在一四至一六年间通车，受惠于通车前后「炒概念」，西环一带随即「变天」。中西区区议员张启昕透露，整个社区面貌在通车前一、两年起出现变化，旧区老店倒闭换来新式餐厅，有业主为牟利，不惜大幅加租逼走非食肆，如将车房转租予餐厅营运，租金跳升数倍，「唐楼底的车房月租约万多元，转租给餐厅可开价四至五万元。」

业主抬价无人承租变吉铺

　　惟城西关注组成员张朝敦留意到，有部分业主「企得太硬」终出事：「山道曾有士多因加租倒闭，但后来该铺位无人接手变吉铺。」地产业界亦知悉此现象，利嘉阁（工商铺）地产高级营业董事郑得明直言，部分业主于通车前以为「有肉食」遂加租，但实际上铁路热潮未必持续到长时间，「一般是近主要街道、市中心的铺位才有得加」，而数据上亦未见西环过去数年的铺租有大幅度上涨，有租予酒楼的铺位于通车后一度加租，其后回跌至通车前水平（见表一）。

社运加新冠疫情碍消费力

　　美联物业助理营业董事谢锦成则指出，自坚尼地城与市区的距离拉近后，不少在中环上班的外籍人士迁入，社区内的西式餐厅应运而生，形同「小苏豪」一样，但西区铺租较通车前仅略升百分之十五，源于通车后数年间经历社会运动及新冠肺炎疫情，消费力下跌。

　　除商铺之外，住宅市场亦一度受惠于通车效应，谢锦成指，西区有部分新楼盘在通车之后落成，由于新楼邻近车站出口，起初带动租金上升：「以翰林峰为例，最高峰平均尺租可达一百元，现时已回落至约八十二元。」他解释社运之后有外资公司撤资，变相外籍租客减少，疫情亦令来港读书的内地人数下跌。28Hse香港屋网的成交数据显示，坚尼地城的细价老牌屋苑嘉辉花园，一三年底平均实尺约一万二千元，至一五年二月尺价攀上逾一万六千元，升幅约三成三（见表二）。

　　港岛南住宅楼价同录升幅，数据显示海怡半岛楼价于通车后录升幅近百分之十一。南区区议员林浩波也引述地产经纪指，通车后海怡半岛住宅租金一度上调三分一，至爆发疫情才回落。至于区内商场租金变动，他表示，商场主要服务区内居民，需求较稳定，通车前后的租金升跌不太明显，但因应疫情，部分连锁店及银行，由大铺搬细铺，甚至结业收场。

商场大执位逼走旧商户

　　同样位于鸭脷洲的利东邨，自一六年起由港铁接通。南区区议员陈欣儿直言，早于通车前一年，邨内街市开始翻新，商场营办商及后又易手，故已多次加租逼走旧商户，改由多家新连锁店进驻，以迎接搭港铁而来的街客，「利东靠近玉桂山，近年周末的确多了行山客。」目前利东商场正进行翻新，将增设冷气、扶手梯等，陈欣儿知悉，商户已收到加租通知，惟部分旧铺担心要花钱装修，很可能不会再租。

　　上述的加租效应固然亦曾在九龙城及土瓜湾一带浮现，有报道指，九龙城的食肆大呻于三年前已被大幅加租近四成，不过最新数据显示，九龙城及土瓜湾一带的有铺位差饷估值不升反跌，按年跌幅约一成。

　　有地产业界认为，屯马沿綫新站铺租回落，或受该区的地理因素所限。谢锦成分析指，西环与核心商业区距离不远，故得以「变天」，但最新通车的屯马綫沿綫多为旧区，「对旧区而言，新铁路只代表有多一种交通工具。」他估计最终或只得土瓜湾受惠，「区内仍有售价一千万以下的两房单位，或吸引部分启德区客户转投。」

屯马綫旧区铺租升幅有限

　　郑得明则认为疫情下加租的空间不大，屯马綫局部通车已逾一年，惟未闻显径站及启德站附近的铺租上升，主要是住宅租售盘或受铁路带动。

　　莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文表示，根据近年港岛綫西延、南港岛綫开通的经验，未通车前住宅价值会先提升，之后店铺租金亦会升价，惟土瓜湾及九龙城区的铺位，其租金水平却出现不升反跌的怪现象，他预计将现加租滞后情况，「屯马綫在疫情下开通，可能要到明年或后年，才有通车效应。」

全文刊《星岛日报》