碧桂園莫斌：對房地產市場有信心 城鎮化仍有巨大空間

2019年，在「房住不炒」的政策背景下，全國新建商品房成交規模增速有所回落，但行業集中度進一步提升，資源稟賦優勢突出的龍頭房企依然保持著穩步增長的良好勢頭。3月27日，碧桂園發佈的全年業績顯示，2019年該公司共錄得    5522億元的權益銷售額，同比增長10%。從盈利指標來看，公司也正朝著高品質發展階段邁進，全年收入4859.1億元，股東應占核心淨利潤401.2億元，分別實現28.2 %、17.6 %的同比增速。
 
     作為國家新型城鎮化戰略的堅定追隨者，碧桂園的領先優勢在於把握行業大勢、踩准行業週期，聚焦主流市場，和實現更精准的城市佈局、項目投資及行銷策略。截至2019年底，公司權益可售資源高達24181億元，可滿足集團未來四年以上的銷售量。，

      2020年初，受突發的疫情影響，諸多行業運營均受到了一定影響，房地產行業前2月的銷售業績也明顯下滑。碧桂園集團總裁莫斌在業績發佈會上表示，對中國房地產市場有信心，城鎮化的推進仍有巨大空間。在疫情可控、政府出臺相關支持政策的前提下，公司有信心能夠抓住疫情下的市場機會，實現高品質發展。“公司得益於1-6線城市的均衡佈局，有相對大的空間去調整，對未來走勢謹慎樂觀。”

     據瞭解，截至目前，碧桂園已有100%的在售項目開放線上售樓部，97%的售樓部恢復正常營業，95.2%的工地復工，3月份的銷售已恢復至接近去年同期水準。

     在招商證券看來，中國城鎮化率的不斷提升，還可在未來給房地產需求提供良好支撐。但房地產行業將從大牛市向結構牛市的行情轉變，企業的商業模式將遭受挑戰。未來3-5年，將是房地產行業真龍頭的第二春，他們遵守不囤地不拿地王的紀律，快速周轉、適度杠杆、穩定盈利，從而具備更小的風險敞口和更高品質的增長。

業績穩健 對疫情後市場有信心

      2019年，碧桂園緊抓城市群及熱點城市發展機遇，把握市場主流需求，加大行銷力度助力規模增長，公司全年共錄得5522億元的權益銷售金額，相較2018年增長10.03%，超出2019年TOP100房企6.5%的權益銷售金額增速。而在克而瑞的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，碧桂園的全口徑銷售金額依然獨佔鰲頭。

      增長品質的提升也是清晰可見的，2019年，碧桂園實現營業收入約為4859.1億元，同比增長28.2%；毛利潤約1266.4億元，同比增長23.6%；淨利潤約為612億元，同比增長26.1%；股東應占核心淨利潤達401.2億元，同比增長17.6%。

      2020年初的新冠疫情給房企銷售帶來了一定的衝擊。據瞭解，今年1-2月份。碧桂園錄得的銷售額同比下降了約30%。不過，多家機構均認為，疫情雖帶來地產行業銷售及開工的短期停滯，但需求只會延後不會消失。隨著市場秩序和購房需求的慢慢恢復，房地產市場有望在二季度恢復正常的銷售節奏。而碧桂園方面也表示對後市有信心，伴隨著復工率的提升，截至目前，公司3月份的銷售錄得環比大幅上升，已恢復至接近去年同期水準。

     在現金流充裕、對房地產市場長期看好的基礎上，碧桂園靈活把握了疫情下的土地投資視窗期，新增不少優質土地，1-2月的購地金額甚至還超過去年同期。

     此外，該公司也在進一步鍛造內功，推進產品力、服務力的提升，以贏得更多的客戶和市場。2020年是碧桂園產品、服務全維提升元年，目前公司正在刷新內部健康住宅體系標準，全力研發新產品系，並已推動部分專案落地；同時，全週期客戶服務水準也在持續提升，通過聯合核心戰略聯盟企業打造會員專屬福利，數位化行銷和標準服務動作體系的持續深挖將全面提升客戶體驗，全國社群運營體系搭建配合新系統開發也在推進中，當前已有部分地區試點。

深耕城市群 聚焦人口流入區域

     中指研究院指出，2019年，地產百強企業資源集聚效應更為強化，進一步加劇陣營間的分化，強者恒強態勢持續。而城市佈局結構、深耕策略及運營水準的差異是陣營內部企業分化的主要因素。

     全國廣泛佈局、深耕核心城市群被認為是碧桂園始終保持行業領先地位的戰略基礎。

     據瞭解，截至2019年底，該公司的項目已遍佈內地31個省（直轄市、自治區）的200多個地級市，擁有的權益可售資源約為24181億元，其中73%的權益貨值位於中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝）。這五大城市群具備國家宏觀戰略政策支撐、經濟發展水準較高且需求旺盛，被認為是中國房地產市場最具發展潛力的區域，GDP占比高達53.4%，常住人口占比為40.6%，開發投資額及銷售額占比分別為55.8%、57.2%。據調查，疫情後50.9%購房者更傾向在資源集中的城市置業，可以預見，這些城市的房地產市場也將在疫情後率先復蘇，碧桂園憑藉充足的資源儲備有望獲得較好的業績支撐。

     根據《2019年新型城鎮化建設重點任務》，碧桂園判斷落戶政策將使得城區人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區。而目前該公司有97%的權益貨值位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，很好的契合了未來的人口流動趨勢。 

精準投資 提升增長品質

      除了佔據核心城市和城市圈這一戰略高地外，推動碧桂園規模、效益雙提升的還有一體化市場研究能力和精細化的投資管理策略。過去，市場曾對碧桂園佈局三四線城市有所顧慮，但一組新資料的披露，讓這些城市的價值得以被重新認識。 

      據瞭解，截至2019年底，碧桂園三四線城市專案獲取18個月後的投資轉化率為1.27，相較同行一二線城市項目0.71或以下的投資轉化率，該公司三四線項目優勢明顯。在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的88%。
 
      碧桂園方面表示，根據市場變化，從2019年開始，公司的土地專案投資已有了更明確的目標和策略。而2020年，公司的投資管理精細化水準還將進一步提升，在防範經營風險的同時，持續提高經營績效和增長品質。例如，投資額度上，2020年將實行全面預算管理，購地支出根據公司的收入和支出情況進行動態調整，也會根據全國貨量佈局與全國市場分佈的情況適當調節貨量的佈局。投資方向是堅定看好新型城鎮化前景，堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線。同時，科學研究各城市、各板塊的供求關係，尋找三四五線供求關係良好的封閉市場，提高對專案的操盤、資金管控，提高合作專案的權益比。

     在這個基礎框架下，因城施策，根據不同市場需求，採用不同的投資策略，通過調整供貨節奏、擴展市場邊界，打破時間和空間的限制。據介紹，碧桂園會監控每個特定城市的庫存和平均每月銷售面積，庫存分為四類：已取證未售、在建未取證、存地未開發、未來供地計畫。通過這些指標研究微觀市場的供求關係，從而從市場的維度給出「積極進入」、「機會進入」、「暫不進入」的建議。

     中銀國際認為，市場對於低線城市太過於悲觀，而事實是，截至2019年10月，低線城市無論是銷售面積還是銷售均價的增幅都跑贏了一二線城市。碧桂園一直有選擇性的在低線城市佈局，儘管2019年的基數已經很高，但坐擁2.4萬億元權益可售資源，仍然有蓬勃發展的空間，預計2020年仍能實現溫和增長。