減息加「組合拳」股市跑先樓市接力

活道教育中心創辦人林本利指出，從歷史數據可見，樓市下跌往往持續3至6年，大約跌三成至六成。他從息口、樓市供需、經濟及供樓負擔等角度，分析本港樓價面對的主要問題，以及利好因素，以衡量樓市現水平是否適宜入市。

需求方面，林本利指，過往定存也有4厘，自然少了人投資買樓，但現在個別區份，租金回報已達4厘， 如荃灣中心，荃威花園及美孚新邨都有4厘。他相信若供樓利率及存款息率落到3厘，收租投資者會陸續重投市場。

供應方面，林本利留意到政府已減少賣地，交椅洲人工島填海亦正考慮「拉長」分期進行，而社會上有聲音建議調整公私營房屋比例，由「七三比」變回「六四比」，居屋白表綠表比例亦會調整，以上這些因素均有利地產發展商。
按息兩年後料回落至3厘以下

至於經濟及股市，過去一段時間，經濟和股市表現不佳，連帶樓市也淡靜，林本利經常告訴學生，樓市較股市是滯後的，舉例2021年初，恒指升至31183點高位，惟期後科網股大跌，林本利戲稱為「科幻（科網）泡沫」，恒指大幅回落，樓價隨後在8月也見高位191點；2018年亦然，恒指升至歷史最高位是1月的33484點， 樓價亦在8月見高位188點，「真的剛剛好，股市跑先樓市，通常6個月到9個月。」

不過，內地三大金融部委上周二推出「組合拳」，包括降準0.5個百分點、調低存量房貸利率、降低二套房「最低首付比例」等，提振經濟及金融市場。「如果依以上邏輯，股市有振作的話， 樓市也會有振作。」近月股市大幅回升，期望可帶動樓市復甦。

美國聯儲局早前減息半厘，開展減息周期，外界期盼本港樓價可見底回升。「無人知道底在哪裏」，但林本利認同減息是關鍵因素，過往他多次分析，樓價調整三成左右應差不多。中原CCL上周五最新報137.19點，較指數2021年高位191點，回落約28%，以跌幅計已接近林本利的推斷。其後主要看減息進度和幅度。他早前分享簡單推斷未來息口的方法，以美國2年期判斷近日約3.5厘，兩年合共7厘，減現時聯邦基金利率的不足5厘，即市場預期兩年後聯邦基金利率將是2厘多，相信屆時本港供樓利息應差不多水平。

此外，林本利常以本港住戶每月入息中位數，衡量港人買樓負擔能力，過去每當樓市過熱，住戶入息中位數也不足以購買「3呎樓」，而以近期本港住戶每月入息中位數約3萬元，除以地產代理統計的全港住宅平均呎價約1萬元計，即港人家庭月入回升至可負擔約3呎樓。近期400平方呎住宅的供樓負擔比率已由超過60%降至約48%，亦佐證樓價已回落至港人相對能負擔的水平。

「最重要的是，千祈不要高追！」最後他提醒學生，從過去歷史可見，若在樓市最熾熱、樓價最高位買樓，往往要等5至10年才回到當初入市價。而在樓價回落約三成時候入市，即使樓價有機會再跌，等兩三年可望「返家鄉」。