減息將至 港樓市可望見底

本港樓價由高位累挫近三成，仍未止跌。上周五公布的中原城市領先指數CCL按周跌1.46%，最新報136.66點，重返2016年9月中的水平。林本利今次整理了自1964年至今的樓價數據，讓學生以史為鑑，了解每次樓價升跌的周期。從歷史數據可見，樓市下跌往往持續3至6年，大約跌三成至六成。

前理大會計及金融學院副教授林本利2011年提早退休，創辦理財教育中心，教授穩健投資理財之道。他經常提醒學生，要做好資產配置，分散風險。固定資產如住宅、海外樓、車位等物業可佔六至七成；其餘三至四成為流動資產，包括股票、債券、定存及壽險等。

事實上，不止林本利和學生，相信大部分港人物業也是佔最大部分的資產，近期本港樓價重回2016年水平，不少人身家縮水。究竟樓價下跌何時了？林本利喜愛參考歷史數據，他花了不少時間搜集1964年至今的香港樓價數據，歸納出四個樓市周期（見表一）。

「首先你要知道，樓價調整是必然的，這次已經是遲來的調整，過去大概是17年左右一個周期。」1964年至1981年一個周期、1981年至1997年一個周期、1997至2018或2021又一個周期，「這次是遲來了，你用2018年計就是21年，用2021計就是24年。」他解釋，中原CCL在2018年8月的高位188點，至2021年8月高位191點，表面上看CCL在2021年創歷史高位，但其實188點才是真正高位，「191點是Nominal（名義），由188到191，幾年才升3點，通脹也追不到，所以投資要看Real（實質），所以實際最高是188點。」他為了讓學生更了解樓價的實際升跌幅度，也特別整理了名義和實質兩項數據。
港樓價重回2016年水平

先是1964至1981年，因六七暴動、移民潮、地產商因拆卸舊樓時倒塌，被政府下令全面停工，出現資金周轉困難，以及銀行風潮等因素，樓價在1965至1968年間大跌，4年間名義上跌33%，以實質計則跌41%，至1968年、1969年見底回升，其後再升至1981年再見頂，樓價名義計升了13年累計12.4倍，實質計則升12年，升幅為3.8倍。四大地產商（包括李嘉誠、郭得勝、李兆基和鄭裕彤）在這次地產低潮中低價吸納土地，為事業奠定基礎。

其後1981至1997年的周期，1981年、1982年至1984年間樓市因香港前途問題會談，引發賣樓移民潮，加上高通脹、工業式微、強美元等因素再出現樓價大跌，樓價名義及實質分別跌44%及58%；而1985年至1997年，名義及實質分別升11.3倍3.8倍。
3次樓市大跌  正值美加息

至於上一個周期（1997年至2018或2021年），樓市在1997至2003年6年間，先後經歷911恐襲、亞洲金融風暴、「八萬五政策」、強美元、科網泡沫爆破及沙士等因素，樓價名義及實質分別跌65%及60%，而在2004年見底回升，名義計升至2021年，18年間升4.4倍；實質計則升至2018年，15年間升2.6倍。

從歷史數據可見，樓市下跌往往持續3至6年，大約跌三成至六成。而樓價見底後往往可回升十多年，「回升也頗為可觀」。

外界相信，美國聯儲局下周啟動減息，可有助樓價見底回升。林本利認同減息是關鍵因素，「樓市確認了下調時，早兩年我說調整多少呢？調到兩成到三成左右吧。調到兩成之後，政府就會出招的了，因為跌多兩成就很多負資產。那麼我估計應該三成左右吧，現在最主要是看減息進度和幅度。」

美國息口走勢，向來是本港樓價其中一個關鍵因素，過去三個周期樓價大跌，亦處於美國加息周期，例如上世紀80年代美國息口高達20厘。而1998年至2000年，美國聯邦基金利率亦由4.75厘加息至6.5厘，至2000年科網泡沫爆破才開始減息。至於今輪跌市，美國自2022年起加息11次，由0至0.25厘加到5.25至5.5厘，累積達5.25厘，加重不少人的供樓負擔。

至於現在是入市買樓時機嗎？林本利下一期再為大家分析。