樓市求脫困 凝視減息時

樓市去年走勢呈「先高後低」格局，去年初私人住宅樓價連升4個月之後，5月開始掉頭向下，全年樓價料跌約7%，為連續兩年下跌。展望今年樓市走勢，業界普遍認為仍然具挑戰，關鍵在於美國何時落實減息，以及政府會否進一步為樓市「減辣」，甚至全面「撤辣」。 

受惠去年初本港與內地恢復全面通關、政府調低首置印花稅，以及政府取消口罩令，意味與防疫相關的措施全部撤銷，經濟活動開始復常，因為受到疫情影響而積聚的購買力跟隨釋放，不僅帶動樓市交投增加，樓價亦自低位回升。差估署的數據顯示，去年初私人住宅樓價指數連升4個月，累積升幅約5.83%。
去年樓價跌約7%

不過，樓價累積一定升幅之後，買家開始變得冷靜及審慎，市場進入整固期，更重要是本港主要銀行於去年5月及7月，兩度跟隨美國調高最優惠利率合共0.25厘；龍頭行滙豐於9月調高現樓及樓花新造銀行同業拆息按揭（俗稱H按）封頂息率半厘，之後多家本地銀行跟隨，市場氣氛逆轉。
新盤貨尾逾2萬伙

與此同時，由於市場上積存大量的新盤貨尾單位，有地產代理指超過2萬個，創近20年新高，在高息環境底下，發展商的持貨成本增加，為了去庫存及降低成本，新盤紛紛採用低開策略，不僅搶去市場大量購買力，同時對整體樓價造成壓力。

雖然政府於去年10底發表的《施政報告》，推出三招樓市「減辣」措施，包括將額外印花稅（SSD）的適用期限，由3年減至2年；本港居民購入第二項住宅物業的從價印花稅（DSD），稅率由15%減半至7.5%；以及放寬合資格外來人才在港置業的印花稅安排，由原來「先徵後免」改為「先免後徵」，可惜無助樓價回升。

差估署數據顯示，去年11月私人住宅售價指數報316，按月跌約1.99%，連續7個月下跌，累跌10.78%，對比2021年9月歷史高位398.1，更勁瀉約20.62%。首11個月累計，私宅樓價指數累跌約5.59%，市場預期全年下跌7%，為連續兩年錄得跌幅。
今年樓價有望升5%至7%

展望今年樓市走勢，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀認為仍具挑戰，但可望樂觀，今年會比去年有較好表現，首要是利息已經見頂，今年有望開始減息，釋放資金投向物業及金融市場，樓市有機會「價量齊升」，全年樓價可望上升5%至7%，而市場仍以新樓主導。

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興亦持相似意見，他說今年地緣政治局勢較為動盪，包括美國舉行大選等，因此樓市仍有挑戰。不過，由於預期美國今年開始減息，加上全球經濟有望復甦，因此對今年樓市持樂觀態度，預期會呈「U」形走勢，冀政府為樓市全面「撤辣」，又期望政府會推出更多投資計劃或差餉優惠，為市場增添信心。

長實集團執行董事趙國雄表示，地緣政治局勢緊張如中東戰事等，加上短期內不會減息，因此未來數月樓市不會有大改變，期望政府於下月發表的《財政預算案》當中，會有刺激經濟措施，因為當經濟好轉，樓市自然會跟隨改善，預期今年樓價上下波幅約5%。
租金有機會再度跑贏樓價

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，除政府為樓市「減辣」之外，市場缺乏利好消息，發展商為促銷貨尾，減價幅度或會更大，即使今年上半年美國減息，香港亦未必跟隨，預期上半年樓價呈「L」形走勢，下跌3％至5%，下半年本港有機會減息，樓價將回復平穩。

他又說，若《財政預算案》全面「撤辣」，交投將會增加，跌幅收窄，有機會少於3%至5%，但樓價已進入跌勢，肯定不可能出現「V」形反彈。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期，政府今年初或於2月發表的《財政預算案》中，有機會進一步「減辣」甚至全面「撤辣」，加上息口見頂、租金攀升帶動投資者入市及政府積極引入外來人才等利好因素，預期今年首季樓市或出現成交量「小陽春」，一、二手成交有望增加30%，上半年樓價或上升5%。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，今年有望減息，加上《財政預算案》有機會「撤辣」，今年樓價有望上升約5%，租金有機會繼續跑贏樓價，全年或錄約10%升幅。