美國樓市火熱 加息未必降溫

（星島日報報道）美國2021年樓市非常暢旺，房價不斷創紀錄。眼見房價趨升，買家惟恐遲買錯失，於是蜂擁入市，房價持續趨升，2022年聯儲局加息在即，能否為美國樓市降溫？

美國聯邦住房金融局（FHFA）公布，2021年第三季美國房價按年上漲18.5%，創出季度新高。美國房價普遍上漲，50個州及華盛頓房價在2021年第三季均錄得升幅。首100大城市的第三季房價全都見升勢，其中費城升幅最少，上升近一成。

FHFA資料亦顯示，美國10月房價按月上升1.1%，較9月的0.9%按月升幅有所擴大。全美不動產中介協會資料顯示，2021年11月，美國成屋銷售價格中位數按年上升13.9%至35.39萬美元新高。

新冠疫情爆發後，各國紛紛「放水」刺激經濟，其中，美國聯儲局於2020年積極實施寬鬆貨幣政策，基準利率降至0.25厘，並且啟動無限量的購買資產計畫。市場資金流動性忽然上升，借貸成本下降，同時政府向美國市民派發疫情補助金，導致當地儲蓄率創出新高，並因在疫情下，全球流行居家辦公、遙距上課，需要更寬敞的居家空間，美國民眾手頭現金充裕，於是部分資金轉向購買樓房。

在熱熾的購房需求下，美國的房屋供不應求，美國商務部公布，去年10月房屋開工率按月減少0.7%，惟住宅開發許可則增加4%。在疫情下，新屋動工暫停，儘管疫情緩和後復工，但建築材料運輸延誤、勞工短缺、建築成本上漲，導致新屋興建及房屋庫存減少。全美地產經紀商協會資料顯示，2021年10月底房屋庫存按年減少12%，按月則下降0.8%，供應量不足3個月的銷售所需。數據反映新房供應仍然低於正常水平。

不過，聯儲局在2022年可能加息，借貸成本上升，會否令美國房價升勢降溫？

聯儲局於2021年11月開始縮減買債，並且今年可能加息三次。不過，在房屋供應仍然緊張的情況下，有意購房的潛在業主可能會加快入市，故料美國樓市在今年首季仍然暢旺。即使落實加息亦未必會對美國樓市帶來很大衝擊，因為住宅按揭利率只是回復至疫情前的4厘左右，而且低於美國的6.8%通脹率，即是實際利率仍為負數。在通脹預期升溫之下，民眾的置業意欲未必會明顯降溫，因購房可對沖通脹。

標普道瓊公司最新公布的2021年10月標普CoreLogic Case-Shiller美國房價指數，按年上漲19.1%，但較9月的19.7%升幅有所放緩。20大主要城市房價指數上升18.4%，亦較9月的19.1%升幅放緩。數據反映美國樓市的上升動力，可能在去年第三季開始轉趨溫和。

事實上，自從2008年次按危機之後，美國的置業的首期比例，以及置業者的信貸要求均提升，況且聯儲局於2020年3月重啟寬鬆貨幣政策，令市場流動性大增，加上華府大派疫情補助金，現時美國民眾的儲蓄率創新高，可見房貸的基礎較穩陣，惟恐今輪樓市狂潮可能造成美國民眾的貧富更加懸殊。