【智經時事分析】油旺重生規劃 須為旅遊業持續發展提供方向

旅客來港想感受地道文化，油麻地廟街和旺角女人街是必到景點。油麻地和旺角（下稱「油旺」）向來是旅遊熱點，在疫情前遊人如鯽，但同時區內樓宇老化問題嚴峻，不少均日久失修，居民生活環境欠佳。

市區重建局（下稱「市建局」）近月完成了「油麻地及旺角地區研究」（下稱「油旺研究」），為重新規劃這兩個舊區制訂藍圖。綜觀整個研究，雖然有心解決區內交通網絡繁忙、休憩空間不足等問題，卻似乎未能就長期而來旅客活動對當區居民造成的困擾，提出圓滿的應對方案。
樓宇老化嚴峻 以區域為整體重新規劃

本港市區老化問題日益嚴重，油旺的情況尤為逼切。在油旺研究範圍中的三千三百五十幢樓宇，約六成半樓齡逾五十年，其中四成七樓宇狀況欠佳、失修或明顯失修。惟區內有超過八百幢舊樓的地積比率，已經接近甚至超出現行規劃標準及法例框架所准許的上限，缺乏重建潛力，為更新工作帶來很大挑戰。

在這背景下，是次油旺研究視兩區為一個整體，全盤重整其規劃，並提出市區更新大綱發展概念藍圖。發展局已表示，日後改劃相關的分區計畫大綱圖，以及城市規劃委員會考慮市建局或私營發展商提交的規劃申請時，會以該概念藍圖的規劃願景作指引。
創新地標 毋忘過度旅遊問題

油旺研究除了在改善居民生活環境等方面着墨，亦有就發展當區的旅遊業提出方向，例如建議保育油麻地果欄，將其活化成具特色的旅遊景點，並以文物徑使其與鄰近的歷史建築串連，形成特色歷史文化旅遊景點。

創造新的旅遊地標，固然有望為油旺增添競爭力，不過在疫情前，過多的旅遊活動已破壞油旺的傳統社區結構，對居民生活造成不便，而鋪租拾級而上，亦扼殺了小店的生存空間。油旺的更新規劃，需要扭轉這種狀況。

其實，盲目追求旅客量增長的大眾旅遊模式，已經不合時宜，若不改變，過度旅遊引致的社會矛盾和失序，不僅會影響油旺，也將使香港作為旅遊熱點的地位沒落。

建議一：「有度開發，民本規劃」　重視居民支持和參與

近年特色旅遊和深度旅遊的興起，反映旅遊範式正轉向可持續發展，由以旅客的喜好或需要為中心，轉移至以社區和居民的福祉為中心，重視在地居民的參與和考慮其訴求。

因此，香港重建舊區為旅遊目的地時，必須重視「有度開發，民本規劃」理念，視居民生活和鄰里網絡為本，以部分修復、部分保育、部分重建三大原則，保留社區和街道文化特色，延續昔日人文歷史情懷，營造出具人情味的旅遊新地標。過程中，業界和政府須主動了解居民對發展旅遊地標的願景、想像和期望，並確保他們能充分和自主參與景點規劃和制訂旅遊項目目標。
保育果欄人文歷史 地區溝通不可少

以市建局有意保育及活化果欄為旅遊景點為例，當局必須在地區層面與各持份者，包括居民和攤販溝通，協商出地區再生的目標。果欄運作時產生的滋擾，當局須設法減低，以爭取居民支持。而營業受工程影響的商鋪能獲得多少補貼，將左右商戶是否支持活化。此外，果欄有部分商鋪為沒有牌照的延伸攤檔，它們必須得到妥善安置，以免拖慢活化工作。

建議二：設特別規劃地帶　創旅遊發展空間

礙於舊區規劃不合時宜，難以增加旅客容量，當局在重新規劃油旺時，可指定一片區域，專供旅遊業創造新的發展空間，又或用於祛除旅遊業對社區的不良影響。類似的概念並不罕見，美國紐約市也有採用，以促進當地獨有的都市特色。在香港，發展局亦有在分區計畫大綱圖中，將啟德發展區的部分地段，指定作「與旅遊業有關的用途包括商業、酒店及娛樂」地帶。 

故此，當局也可考慮為油旺區制訂「特別規劃地帶」策略，以一系列措施及政策誘因，引導舊區有序重建，且兼容區內旅遊業發展，例如規限部分土地用途專門作旅遊發展，以及容許作旅遊目的地的用地重新整合，甚或轉移地積比率。當局應貫徹「民本規劃」理念，要求「特別規劃地帶」相關地段或項目的負責人，將社區意願反映於規劃成果中。

現時規劃署就本港旅遊規劃訂下了九項標準，當局可在其之上，訂立「特別規劃地帶」策略指引，在未來開展旅遊項目時，評估其位置、規模及對周邊地區或環境的影響，以確保地方旅遊業健康及可持續發展。

要對旅客活動頻繁對舊區造成的種種問題，當局必須藉「民本規劃」，在保留社區文化特色的前提下，重構旅遊地標；並透過制訂「特別規劃地帶」，助翻新後的舊區兼容旅遊業發展，來軟硬件兼備的重生。（全文見智經研究中心網頁：www.bauhinia.org）
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