【智经时事分析】油旺重生规划 须为旅游业持续发展提供方向

旅客来港想感受地道文化，油麻地庙街和旺角女人街是必到景点。油麻地和旺角（下称「油旺」）向来是旅游热点，在疫情前游人如鲫，但同时区内楼宇老化问题严峻，不少均日久失修，居民生活环境欠佳。

市区重建局（下称「市建局」）近月完成了「油麻地及旺角地区研究」（下称「油旺研究」），为重新规划这两个旧区制订蓝图。综观整个研究，虽然有心解决区内交通网络繁忙、休憩空间不足等问题，却似乎未能就长期而来旅客活动对当区居民造成的困扰，提出圆满的应对方案。
楼宇老化严峻 以区域为整体重新规划

本港市区老化问题日益严重，油旺的情况尤为逼切。在油旺研究范围中的三千三百五十幢楼宇，约六成半楼龄逾五十年，其中四成七楼宇状况欠佳、失修或明显失修。惟区内有超过八百幢旧楼的地积比率，已经接近甚至超出现行规划标准及法例框架所准许的上限，缺乏重建潜力，为更新工作带来很大挑战。

在这背景下，是次油旺研究视两区为一个整体，全盘重整其规划，并提出市区更新大纲发展概念蓝图。发展局已表示，日后改划相关的分区计画大纲图，以及城市规划委员会考虑市建局或私营发展商提交的规划申请时，会以该概念蓝图的规划愿景作指引。
创新地标 毋忘过度旅游问题

油旺研究除了在改善居民生活环境等方面着墨，亦有就发展当区的旅游业提出方向，例如建议保育油麻地果栏，将其活化成具特色的旅游景点，并以文物径使其与邻近的历史建筑串连，形成特色历史文化旅游景点。

创造新的旅游地标，固然有望为油旺增添竞争力，不过在疫情前，过多的旅游活动已破坏油旺的传统社区结构，对居民生活造成不便，而铺租拾级而上，亦扼杀了小店的生存空间。油旺的更新规划，需要扭转这种状况。

其实，盲目追求旅客量增长的大众旅游模式，已经不合时宜，若不改变，过度旅游引致的社会矛盾和失序，不仅会影响油旺，也将使香港作为旅游热点的地位没落。

建议一：「有度开发，民本规划」　重视居民支持和参与

近年特色旅游和深度旅游的兴起，反映旅游范式正转向可持续发展，由以旅客的喜好或需要为中心，转移至以社区和居民的福祉为中心，重视在地居民的参与和考虑其诉求。

因此，香港重建旧区为旅游目的地时，必须重视「有度开发，民本规划」理念，视居民生活和邻里网络为本，以部分修复、部分保育、部分重建三大原则，保留社区和街道文化特色，延续昔日人文历史情怀，营造出具人情味的旅游新地标。过程中，业界和政府须主动了解居民对发展旅游地标的愿景、想像和期望，并确保他们能充分和自主参与景点规划和制订旅游项目目标。
保育果栏人文历史 地区沟通不可少

以市建局有意保育及活化果栏为旅游景点为例，当局必须在地区层面与各持份者，包括居民和摊贩沟通，协商出地区再生的目标。果栏运作时产生的滋扰，当局须设法减低，以争取居民支持。而营业受工程影响的商铺能获得多少补贴，将左右商户是否支持活化。此外，果栏有部分商铺为没有牌照的延伸摊档，它们必须得到妥善安置，以免拖慢活化工作。

建议二：设特别规划地带　创旅游发展空间

碍于旧区规划不合时宜，难以增加旅客容量，当局在重新规划油旺时，可指定一片区域，专供旅游业创造新的发展空间，又或用于祛除旅游业对社区的不良影响。类似的概念并不罕见，美国纽约市也有采用，以促进当地独有的都市特色。在香港，发展局亦有在分区计画大纲图中，将启德发展区的部分地段，指定作「与旅游业有关的用途包括商业、酒店及娱乐」地带。 

故此，当局也可考虑为油旺区制订「特别规划地带」策略，以一系列措施及政策诱因，引导旧区有序重建，且兼容区内旅游业发展，例如规限部分土地用途专门作旅游发展，以及容许作旅游目的地的用地重新整合，甚或转移地积比率。当局应贯彻「民本规划」理念，要求「特别规划地带」相关地段或项目的负责人，将社区意愿反映于规划成果中。

现时规划署就本港旅游规划订下了九项标准，当局可在其之上，订立「特别规划地带」策略指引，在未来开展旅游项目时，评估其位置、规模及对周边地区或环境的影响，以确保地方旅游业健康及可持续发展。

要对旅客活动频繁对旧区造成的种种问题，当局必须藉「民本规划」，在保留社区文化特色的前提下，重构旅游地标；并透过制订「特别规划地带」，助翻新后的旧区兼容旅游业发展，来软硬件兼备的重生。（全文见智经研究中心网页：www.bauhinia.org）
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