中山樓價年內料平穩發展

2021-09-25 00:00

(星島日報報道)「十四五規劃」下,中山未來5年將增加投資產業升級,以及交通建設,重建產業格局,升級成製造及創新中心,有業界人士認為,隨着深中通道實現灣區1小時生活圈,吸引大量因深圳及東莞出現限購令而轉投他區的買家入市,令中山近月一手成交量按月升逾一成,而同期一手造價亦按月升約8%,預料直至年底,樓價將呈平穩向上。

世紀21聯動大灣區營業董事唐劼忻指,回顧今年上半年,中山錄得32520套一手住宅成交,較去年同期22225套成交,急增46.3%;上半年一手平均成交價達每平方米14995元人民幣(折合呎價約1676港元),亦比去年同期每平方米13248元人民幣(折合呎價約1481港元)升13.2%。

至於二手方面,中山上半年錄得39350套二手住宅成交,比去年同期增1.9倍;不過上半年二手平均每平方米造價12371元人民幣(折合呎價約1383港元),較去年同期跌7%。

他再指,中山的「十四五規劃」中,未來5年投資的6000多億人民幣主要投放在產業升級和交通建設上,中山將重建產業格局,將50%的傳統加工製造業,升級改造成製造和創新中心,並實現灣區1小時通勤圈,5年內實現半小時從中山到深圳、廣州、珠海的通勤圈,帶挈坐落「十四五」交通匯點,以及靠近產業區的住宅成為政策規劃的最大受益者。

雖然國家一直提倡「房住不炒」及各種相關政策,惟目標側重於房地產穩定發展,而非打擊樓市,因此預計下半年中山住宅價格漲幅會較為平穩;至於寫字樓、商鋪等商用物業對地段、人流、政策支持的考量性更高,價格的漲幅也會比較明顯。唐氏建議,買家入市前,應選擇知名發展商旗下項目,並選擇配套齊全或已有規劃配套落地的物業。

龍騰國際集團行政總裁蔡俊鵬稱,中山全市於9月至今錄得2238宗一手住宅成交,按月升14%;同期一手住宅成交價約每平方米11382元人民幣(折合呎價約1272港元),按月升8%。至於一手商業方面,9月至今錄得1288宗成交,按月微跌1%;同期一手商業造價約每平方米13827元人民幣(折合呎價約1545港元)。

對於中山樓價,蔡俊鵬亦預料短時間內不會大幅波動。他指,中山住宅庫存量截至9月中旬有49781伙,並集中於火炬開發區(包括馬鞍島)、三鄉、坦洲鎮,基於中山人口增長,舊區住屋剛性需求大,去庫存高,而新區則供過於求,估計樓市短期內仍先以去庫存為目標。不過,由於東莞及深圳收緊限售政策,加上深中通道利好帶動,因此,過去半年中山成交量仍能保持平穩,過去半年每周錄約700至900宗住宅成交。

他指出,在國家基建發展和人口產業等西遷發展的利好因素下,珠江西包括珠海及中山將直接受惠有關發展紅利,而樓價發展上存在明顯優勢。另外,以第2及3季對比,中山以核心主城區如東區、石岐(含港口)及西區等住宅成交量,以及平均價屬全市之冠,平均升幅達5%,主要因地方落實校區分配,以及剛性需求較大;而其他地區則以去庫存為主,成交均價大約跌2%。

蔡俊鵬指,過去以本港身分證購買中山住宅項目。佔全市買家約7%至10%,預期中港兩地全面通關後,將對中山樓市帶來正面因素,但強調樓價發展仍以當地人口增長及國內購買力為主要因素。有鑑中山市限購政策影響,港人身分以家庭為單位於全市只能購買1套單位,故此在有購買名額下的買家一般首選住宅,但擁有多項物業的長線投資者,則傾向投資地段優越的商業項目為主。

蔡氏提醒,投資內地物業不應「貪平」,謹記「寧買貴莫買錯」。另外,中山坦州南屬「黑馬地區」,樓價相較毗鄰的珠海核心區有近50至70%落差,估計地方政府完善基建後,區內樓價可望進一步升值。

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