【專訪】林一鳴︰樓市下半年呈價量齊升

(星島日報報道)近期樓市走勢向好，資深投資者林一鳴認為，雖然本港失業率偏高，但目前樓市呈「平衡時空」，具能力置業的高收入人士不受影響外，於早年購入單位的業主，部分更已供滿樓，毋須減價沽貨，促使樓市穩定上揚，下半年料升5%，當中以樓價約600萬至1000萬的物業最受惠，而且在新香港人的支撐下，成交量可望持續增長，呈價量齊升。

林一鳴接受本報專訪時稱，雖然本港失業率偏高，但樓價仍穩步上揚，預期下半年樓價將上升5%，甚至於短期內破頂，他認為目前樓市為「平衡時空」，當中持有物業的人，不少為早年購入，已享受資產增值的人士，單位樓價已累升3倍及4倍，或是已供滿樓，不單止毋須減價沽貨，甚至沽貨套利可再度入市，而且具能力購入物業者中，不少屬高收入人士，例如從事金融或專業服務，令樓價不太受失業率影響。

林氏再指，各類型物業中，樓價600萬至1000萬的中價物業，將最為受惠，由於該類物業在「林鄭Plan」下，最高按揭成數達樓價八成或九成，在付出的首期金額大大下降，吸引本地購買力流入，即首置客、年輕人士，甚至父母代為出資繳付首期的人士，而樓價約2000萬至3000萬的豪宅，由於受內地客及新香港人追捧，預期同樣受惠。

林氏表示，除售價外，下半年成交量亦持續上升，呈價量齊升的局面，估計下半年的成交量，將較去年同期上升約50%，雖然近期疫情走勢緩和，但對樓市實際幫助不大，由於本港於去年爆發疫情，當時有不少準買家認為，本港樓價將如03年沙士時，出現一定跌幅，甚至下滑20%至30%亦不足為奇，但由去年至今，樓價卻未見太大跌幅，有部分具住屋需求的用家，眼見樓價未如想像般下滑，只好重投市場購貨。

而且新香港人亦激發購買力，由於獲取永久居民資格後，購買物業毋須再繳付達樓價30%的雙辣稅，支出大幅下滑，均樂於買樓，由於普遍具財政實力，尤其喜愛購入具規模，並附設豪華會所的新盤，至於單幢樓亦不在其入市之列。

雖然市場憧憬中港兩地快將全面通關，但在97年後，早已有不少內地專才移民來港，而且內地客比例，往往只佔整體買賣5%，已獲取永久居民資格的新香港人。

同時也認為，新盤首批定價，仍會以貼市價為主，藉此觀察市場反應，待銷情報捷後，再逐步加價，並每批加價約5%。

至於市場熱議的移民盤，他相信，不會對樓價帶來太大影響，現時有部分市民，因政治形勢而移民，但移民人士本身，可按年齡作劃分，其中，不少20歲至30歲的人士，對政治前景悲觀，選擇一走了之，但不少人本身收入較低，亦沒有物業，自然對樓市影響不大。

部分年齡較長，約30多至40歲的人士，已在社會打滾一陣子，月薪約5萬至6萬，部分更已持有物業，但由於前往海外後，難以找到相同收入的工作，就算不滿當下政治環境，或難以毅然出走。至於部分退休人士，雖然持有物業，甚至已供滿樓，但該類人士，不少早已持有外國護照，可隨時離港，故此，移民與否影響不大。

此外，雖然目前樓價高企，但林氏認為，以目前市場形勢而言，部分尚未置業，但具能力的人士，可考慮入市，若僅依靠工資升幅，難以追趕樓價每年增長幅度，可考慮購入一間400萬至500萬的上車盤，待手持物業價格上升後，按形勢再作換樓，購入質素更好的物業。