【专访】林一鸣︰楼市下半年呈价量齐升

(星岛日报报道)近期楼市走势向好，资深投资者林一鸣认为，虽然本港失业率偏高，但目前楼市呈「平衡时空」，具能力置业的高收入人士不受影响外，于早年购入单位的业主，部分更已供满楼，毋须减价沽货，促使楼市稳定上扬，下半年料升5%，当中以楼价约600万至1000万的物业最受惠，而且在新香港人的支撑下，成交量可望持续增长，呈价量齐升。

林一鸣接受本报专访时称，虽然本港失业率偏高，但楼价仍稳步上扬，预期下半年楼价将上升5%，甚至于短期内破顶，他认为目前楼市为「平衡时空」，当中持有物业的人，不少为早年购入，已享受资产增值的人士，单位楼价已累升3倍及4倍，或是已供满楼，不单止毋须减价沽货，甚至沽货套利可再度入市，而且具能力购入物业者中，不少属高收入人士，例如从事金融或专业服务，令楼价不太受失业率影响。

林氏再指，各类型物业中，楼价600万至1000万的中价物业，将最为受惠，由于该类物业在「林郑Plan」下，最高按揭成数达楼价八成或九成，在付出的首期金额大大下降，吸引本地购买力流入，即首置客、年轻人士，甚至父母代为出资缴付首期的人士，而楼价约2000万至3000万的豪宅，由于受内地客及新香港人追捧，预期同样受惠。

林氏表示，除售价外，下半年成交量亦持续上升，呈价量齐升的局面，估计下半年的成交量，将较去年同期上升约50%，虽然近期疫情走势缓和，但对楼市实际帮助不大，由于本港于去年爆发疫情，当时有不少准买家认为，本港楼价将如03年沙士时，出现一定跌幅，甚至下滑20%至30%亦不足为奇，但由去年至今，楼价却未见太大跌幅，有部分具住屋需求的用家，眼见楼价未如想像般下滑，只好重投市场购货。

而且新香港人亦激发购买力，由于获取永久居民资格后，购买物业毋须再缴付达楼价30%的双辣税，支出大幅下滑，均乐于买楼，由于普遍具财政实力，尤其喜爱购入具规模，并附设豪华会所的新盘，至于单幢楼亦不在其入市之列。

虽然市场憧憬中港两地快将全面通关，但在97年后，早已有不少内地专才移民来港，而且内地客比例，往往只占整体买卖5%，已获取永久居民资格的新香港人。

同时也认为，新盘首批定价，仍会以贴市价为主，藉此观察市场反应，待销情报捷后，再逐步加价，并每批加价约5%。

至于市场热议的移民盘，他相信，不会对楼价带来太大影响，现时有部分市民，因政治形势而移民，但移民人士本身，可按年龄作划分，其中，不少20岁至30岁的人士，对政治前景悲观，选择一走了之，但不少人本身收入较低，亦没有物业，自然对楼市影响不大。

部分年龄较长，约30多至40岁的人士，已在社会打滚一阵子，月薪约5万至6万，部分更已持有物业，但由于前往海外后，难以找到相同收入的工作，就算不满当下政治环境，或难以毅然出走。至于部分退休人士，虽然持有物业，甚至已供满楼，但该类人士，不少早已持有外国护照，可随时离港，故此，移民与否影响不大。

此外，虽然目前楼价高企，但林氏认为，以目前市场形势而言，部分尚未置业，但具能力的人士，可考虑入市，若仅依靠工资升幅，难以追赶楼价每年增长幅度，可考虑购入一间400万至500万的上车盘，待手持物业价格上升后，按形势再作换楼，购入质素更好的物业。