【來論】有關修訂《房地產投資信託基金守則》之建議
2020-09-02 00:00房地產投資信託基金（房託基金）近年廣受投資者歡迎，惟對比新加坡及其他國家或地區，香港的房託基金發展較為滯後。為優化香港的房託基金制度，促進市場發展和提高競爭力，吸引更多房地產投資信託基金在港上市，香港專業及資深行政人員協會（專資會）支持證監會修訂《房地產投資信託基金守則》（《守則》），讓房託基金在符合某些條件下，可靈活地投資於少數權益物業及物業發展項目。
該等條件包括房託基金對物業某些事項的否決權，投資對象不少於七成五的資產總值投資於產生定期租金收入的物業，每年分派不少於可分派收入的五成，旨在確保投資於少數權益物業能夠產生收入，並維持合乎比例的控制權。符合上述條件將被確認為「合資格少數權益物業投資」，可獲列入產生租金收入的核心投資。核心投資必須佔房託基金資產總值的七成五，不超過資產總值的二成五可以投資於物業發展項目、非合資格少數權益物業、證券、金融工具等。
現時合資格少數權益物業並無規定資產總值上限，但是少數權益資產的市場估值有相當折讓，可能對房託基金的資產造成減值虧損，專資會建議應對合資格少數權益物業設定投資上限，以減低小股東的投資風險。
至於證監會建議增加非合資格少數權益物業的百分比，專資會對是項建議有保留。合資格少數權益計入核心投資在目前的建議沒有比例或投資額上限，但所有非合資格少數權益物業的總投資額不能超過資產總值二成五，前述兩者相加後，少數權益物業佔房託基金資產總值隨時逾半，構成一定風險，建議證監會應就此作出限制。
修訂後的《守則》規定，若取得特定基金份額持有人的批准，對在建工程的投資可超過資產總值的一成，但提高上限必須是房託契約所容許的，且必須取得受託人的事先同意。專資會認為此百分比限制的放寬措施恰當，限制風險的同時維持其性質，期望當局往後因應日後的市場發展，不時審視此界線，確保該項措施能與時並進。
借款限額方面，專資會同意修訂後的《守則》放寬有關百分比，由百分之四十五提高至百分之五十，為管理人進行收購以擴大投資組合及提升業績提供靈活性。專資會亦同意證監會之建議，在實際可行的範圍內盡量與《上市規則》趨向一致，以加強確定性。而涉及房地產項目的建議收購及出售都應予以公布。
物業管理公司、房託基金經理在房託基金市場佔重要一環，專資會建議當局確立有關機制，確保物業管理公司及房地產信託基金經理須具備物業投資、管理及發展所需的勝任能力、專業知識及內部監控和風險管理系統，確保他們在物業投資時，擁有足夠及適當的知識及程序作出專業判斷。
香港雖然作為全球最大新股上市集資市場，惟目前只有十二隻房託基金，大部分市值規模很小，對比環球其他交易所，香港的房託基金總體規模不大。要追上其他國家及地區的房託發展，建議未來應考慮開拓物流、數據中心及迷你倉等相關房託，以迎合新經濟發展的潮流，鞏固香港國際金融中心的地位。
為使香港房託市場追上其他國家或地區的步伐，除了是次修訂《守則》，香港必須考慮更多優化措施，致力促進投資市場多元化，加強香港成為房託基金上市地位的優勢，並在確保投資者獲得保障的同時，促進香港房託基金市場的長遠發展。
李鏡波(香港專業及資深行政人員協會上屆會長)
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