中環地王橫空出世,成交價出現兩個意外,一是每呎地價為五萬元,作價之高較市場預期的天價更天價;其二是得主為本地薑,而非內地龍。本地薑熟悉香港市場,以往買住宅地皮表現忍手,今次以天價投得這幅商業地皮,可謂震撼中的震撼,交易含金量較高,對市道的影響比中資中標明顯。

未見中資動手

  今次這幅位於美利道的地王,成交呎價為五萬元,一般估計落成後呎價高達六萬至七萬元,遠高於現時的麵包價。有人擔心,中環租金不斷上升,影響香港的競爭力。

  對於今次成交金額如此高,知情人士分析,最初估計會有不少中資或內地金融機構有興趣投地,當中內地金融機構買地自用,出手可以更豪,但結果他們通通未有出價。要說他們對中環地王沒有興趣,似乎不太合理;要說他們出手不夠高,實情連投標都不見影。

稀罕自然價俏

  市場流傳說法,指中央不希望內地財團來港爭奪地王,結果地王成為本地財團囊中物。這個說法難以證實,但在地王招標前,金管局出招限制房地產項目的借貸比例,向下調整,一般相信對內房商影響最大。內房商調錢來港買地不易,需要在本港融資。相反,本地財團實力非常雄厚,手上有充足銀彈,即使降低融資成數,影響根本不大。在銀行水喉這條戰線上,的確有利本地財團。

  今次的天價成交,有人擔心對本地經濟有影響,其實中環商業地價飆升,主要影響金融區,中環缺地、鬧地荒,早已有之。自從維港限制填海後,中環基本上已經沒有新增地皮可供發展,本來罕有幾幅可以重建的地皮,例如中央街市、政府山,均在社會及環團要求下進行保育。物以罕為貴,自然出現天價地皮。

商廈供應不缺

  針無兩頭利,要保育就要付代價,金融界本是賺大錢行業,租金與民生的關係不算太直接。在過去一年,特區政府在觀塘及長沙灣等地推出不少商業用地,有關項目將於未來兩、三年落成。商用物業面積未來供應大增,估計對租金可起平抑作用。商廈不同之處,在於各自彈性調整。若然負擔不起中環租金,可以到金鐘、灣仔;若然租不起金鐘、灣仔,可以搬至觀塘。在供應增加下,商業區地價飆升,不等同就可以拉高其他地區的寫字樓租金。

  商廈租金與價格其實早已出現背馳,物業價格上升,但租金平穩,未來甚至可能會下跌。商用物業異於住宅,在於住宅業主很多時基於民生需要置業,想要有瓦遮頭,做生意的人,租買分別不大,只要價格合適,各適其適。香港缺乏土地,最好當然是商業與住宅地同時增加供應,可惜並不容易。在土地缺乏下,住宅地需求大,樓面多,是最逼切要解決。中環甲級地王,猶如山頂豪宅大屋,就算創出天價,都是庫房受惠,多多益善。