一手樓銷售流程大解構
香港人喜歡置業買樓，尤其是全新的一手樓。買新樓與二手樓的流程大有不同，一手樓多於建築期銷售，有別於二手樓以實物交易，買樓初哥或會不知從何入手，而且當中每個步驟都非常重要。因此，準買家在購入心儀單位前，宜先了解買新樓的程序，以省卻不必要的麻煩及爭議。
《一手住宅物業銷售條例》（下稱《條例》）旨在進一步提高一手住宅物業銷售的透明度及公平性，加強對消費者的保障，以及為一手住宅物業賣方提供公平的競爭環境。準買家購買一手樓前，應清楚了解售樓流程，並細心閱讀售樓說明書、價單、銷售安排及成交紀錄冊等，同時要選取適合自己償還能力的按揭貸款計劃。
買樓前宜細閱樓書 全面了解樓盤資料
上次我們提過，售樓說明書（俗稱：「樓書」）列載樓盤的全面資料，為防「收樓不似預期」，建議準買家務必細閱樓書。準買家在發展項目出售日期前的最少7日內及在出售當日，可免費領取由發展商提供的售樓說明書印本。準買家亦可在發展商設立的樓盤網站或一手住宅物業銷售資訊網閱覽網上版本。要留意的是，樓盤銷售期間，發展商必須最少每三個月更新樓書一次，準買家須確保所參閱的樓書是最新版本！
細閱價單 釐清優惠折扣附帶條件
根據《條例》，賣方必須在單位開售前最少3日及銷售期間每一日提供價單，供公眾免費索取或閱覽。價單除要列出每個單位的售價外，亦須載列住宅物業實用面積、以實用面積計算該物業每平方呎及每平方米的售價、支付條款及連帶的折扣和贈品、財務優惠等資料。
近年發展商為促銷樓盤，推出五花八門的折扣優惠，準買家務必小心了解這些價格折扣所附帶的條件及提取基準。若發展商提供財務優惠，例如印花稅回贈：準買家須否在指定限期前向發展商提出申請有關優惠、可否直接從樓價中扣減，或由發展商直接支付予稅務局。
選擇合適按揭貸款計劃 計清計楚償還能力
此外，部分發展商亦會提供不同的付款計劃及按揭安排以作招徠，準買家無論選用任何財務優惠及按揭貸款計劃，都必須確保沒有超出自己的償還能力，否則不應貿然簽署臨時買賣合約。如打算選用由發展商指定財務機構所提供的按揭貸款計劃，應先清楚了解有關細節，例如對借款人的最低收入要求、可獲按揭貸款金額上限、最長還款年期、整個還款期內按揭利率變化的影響及手續費等。
已開價單位≠推售單位
賣方會在有關單位開售最少三日前公布銷售安排。值得留意的是，已公布價單的單位並不一定等同於已公布銷售安排中的推售單位，因為賣方未必會把價單所涵蓋的住宅物業悉數推售。準買家宜查閱所有已發布的銷售安排文件及成交紀錄冊，了解仍有否單位尚未推售。
如銷售安排涉及抽籤，準買家應留意在開售前是否須向賣方進行登記及提交款項（即所謂的「入票」），以及其接受登記和提交款項的詳情。一般而言，所交款項將於成功購入單位時，用作支付部分臨時訂金。
揀樓宜冷靜、忌衝動 免墮撻訂陷阱
在開售日，發展商會根據銷售安排所述的方法，決定準買家揀選單位次序。若準買家決定選購心儀單位，便須簽訂臨時買賣合約及支付樓價的5%作為臨時訂金。
在等候揀樓時，準買家不妨留意發展商在售樓處張貼的「消耗表」，了解最新銷售情況，並留意自己屬意的單位是否已售出。
不要被售樓處現場熱鬧及緊張的氣氛影響個人決擇，切記要保持冷靜，不要勉強選擇超出自己負擔能力或非心儀的單位。過往不少準買家在簽訂臨時買賣合約後，才發現自己買了不合心意的單位，或找不到銀行承辦按揭，而未能於5個工作天內與賣方簽訂買賣合約，並按支付條款額外支付訂金，最終被沒收臨時訂金而蒙受重大損失。
置業開支有邊啲？
買樓是很多人一生中最龐大的支出，除儲夠首期外，準買家要計清計楚自己的負擔能力，同時應參考香港金融管理局就住宅物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」的上限，以及香港按證保險有限公司的按揭保險計劃的適用範圍。市面上一些非銀行機構（如發展商和財務公司）或向一手住宅物業買家提供「高成數按揭計劃」或其他優惠，準買家應清楚了解條款細節。除了考慮短期優惠外，也應該考慮在整個還款期內可能出現的變數，部分「高成數按揭計劃」在供款數年後，按揭利率會大幅提高，供款金額因而顯著增加。買家應小心評估自身還款能力，審慎作出決定。
雜費支出備忘錄
準買家絕不要以為只要有足夠首期便可「上車」，亦應考慮所有雜項開支，以免失預算。
買新樓的雜項開支通常包括：
1. 印花稅
2. 律師費
3. 業權契約核證副本費用（俗稱「抄契費」﹚
4. 按揭費用
5. 保險費
6. 地稅
7. 管理費上期金額
8. 特別基金金額
9. 開設供水、電力及氣體戶口的按金
10. 清理裝修泥頭廢料費用
*註：以上開支並未計及裝修和添置家具費用
買樓精明眼
要做個精明的準買家，不要以為新盤的收票數字超額很多倍、收票數字創新高等，便代表樓盤熱賣；「入票數目」不應視為銷情指標，「成交紀錄冊」才是樓盤實際銷售情況的可靠資料。查閱成交紀錄冊的途徑：一手住宅物業銷售資訊網（www.srpe.gov.hk）或發展商開設的樓盤網站。
一手住宅物業銷售監管局
www.srpa.gov.hk
(資料由客戶提供)
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