楼市撤辣后 全年仍跌7% 业主平均损失232万 学者：见底回升还看3因素
2024-12-31 06:00 
回顾2024年楼市，自年初全面撤辣、第3季银行落实减息，10月施政报告更放宽按揭及优化投资移民，均对楼市带来支持；不过，楼价即使在回归「无辣招」年代后首月反弹约2%，但全年仍跌6.83%，对比2021年8月历史高位更回落近3成。同时，楼价指数已连跌3年，亦是2002年以来最长跌浪。有人担心楼市会否重现97后大跌浪，浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才接受《 星岛头条》访问时就表示，现时形势不会比上一次周期差，但本港楼市何时见底回升，还要看三大外围因素。
二手私楼市值3年蒸发3万亿
中原数据显示，11月全港二手私人住宅物业的平均尺价跌至11,680元，今年累跌逾5%，总市值跌至9.14万亿元，较2023年底9.59万亿元，再跌约4,466亿元，重返2017年水平；若与2021年9月最高纪录12.14万亿元比较，3年间更蒸发近3万亿元，业主身家平均损失232万元。
此外，10大屋苑今年尺价全线向下，跌幅最多逾一成；10大屋苑最新总市值亦失守7,000亿元，跌至6,840亿元，年内下跌467亿元或逾6%。当中以海怡半岛跌幅最大，市值由去年底950亿元，跌至841亿元，不足一年跌逾百亿元。「中产聚居地」鰂鱼涌太古城单位总数逾1.2万伙，市值仍最大，达1,250亿元，属全港唯一市值达千亿屋苑，相当于屋苑平均每单位价值985万元。沙田第一城抗跌力则最强，今年仅跌0.82%，市值约543亿元。
另一方面，政府大力输入各项专才，带动住屋需求及租金急升。虽然反映整体二手楼价的中原城市领先指数（CCL）今年跌6.83%，与2021年历史高位低约28%；相反，中原城市租金指数已连升两年，累升近7%，较2018年8月历史高位仅低3.7%。
麦萃才：楼市监管比90年代严格
对于今年楼市表现，麦萃才认为不算太理想，但比起最差情况已经有所改善，最主要是今年政府推出了一些措施，包括撤走大部分干预楼市政策，让楼市回归自由市场状态、放宽物业按揭成数等等，均有助楼市回稳。然而，整体外围经济不稳定，香港经济增长也跟随放缓，导致楼价也有一定下跌，但下跌幅度没有预期般多。
麦萃才形容楼市现时处于下降轨道，惟这个跌幅也可以当作正常调整期，「如果你再对比上一次的楼市下跌周期，由1997年开始到2003年，楼市指数跌幅是六成多、七成，现在远远比起当年那个跌浪，其实是轻微了很多。」
有些人担心会否重现97后楼市大跌浪，麦萃才相信现在形势不会比上一次周期差，「当年的应对是没有那么好的，因为金管局在97年金融风暴之后做了很多措施，令到楼市相对来说是健康，不会突然间一大群人就爆煲。90年代根本监管没有那么严格，现在买楼的话，全部都是要供得起才让你做按揭。」
楼价见底回升 还看三大因素
他又认为，政府可以推出的救市招式绝大部分都用完了，救市力度其实足够，但楼价要见底回升，并非政府所能控制，基本有三大因素影响：
第一，利率进一步向下，这个要靠美国减息，在联系汇率下并非香港所能控制；第二，环球经济复苏，最起码俄乌战争和以巴战争要暂停，并指这些经济体要重新建设才有机会转好；第三，中美关系要有改善，「如果中美关系不是太好的话，资金或多或少都不想来香港的，这其实在过往几年都看到」。
不过，由于现时楼市已经没有辣招，入市成本相对减低，变相造就市场多了更多投机者、投资者，甚至是一些海外买家，楼市需求不再像以往由用家主导。
自住可入市 不建议「估底」
至于何时为入市好时机，麦萃才指自住的话，「任何时间买都没问题的，因为楼价周期是很长的，说的是20年一次。考虑通胀因素，最后的价格也会飙升。所以要看你自己的需要，你只需要供得起，工作是稳健的，随时入市也是问题不大的」。
现时楼价对比高峰期跌了近三成，买楼等于比起未跌前「打了七折」，有些用家觉得抵买、有些用家觉得还可以再等等，不同人有不同要求，但他就不建议买家「估底」，因为这是属于投资者和投机者的目标。如果并非自住而是投资，就会参考租金回报，他相信按揭利率可能要回落至约3厘以下，楼市才有支持，令更多投资者重返物业市场。
展望2025年，麦萃才预估明年楼市平稳，原因是美国现在还处于减息期，还有部份业界表示楼市已经见底，只不过信心还没回来，在现时那么多楼市利好措施下，就等著东风配合。
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