香港减息|3个月内再减按息 专家料明年进一步降低 置业应选H按或P按?即睇3大建议

2024-11-08 17:20

银行减息|3个月内再减按息 专家料明年进一步降低 置业应选H按或P按?即睇3大建议
银行减息|3个月内再减按息 专家料明年进一步降低 置业应选H按或P按?即睇3大建议

美国联储局宣布减息0.25厘,最具指标性的滙丰银行亦宣布跟随,下调最优惠利率(P)0.25厘至5.625厘,是三个月之内第二次调整。中原按揭董事总经理王美凤表示,银行决定加快再减P优于市场预期,料明年美国减息期延续,本港减息期亦跟随延续,按息可进一步降低。星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉预计,明年银行有可能会选择减H按封顶息以助控制成本。经络按揭转介首席副总裁曹德明则建议,有意置业人士宜选用H按,主因HIBOR于减息周期下跌速度及幅度比最优惠利率更快。

香港减息|年内按息料维持3.625%水平

中原按揭董事总经理王美凤指出,最近拆息水平回升至高于9月份本港启动减息时期,银行决定加快再减P优于市场预期,反映银行看好后市及未来息率回落走势。

减息后年内本港按息已累减0.5厘,现时市场按息由3.875%减至3.625%。王美凤举例,以贷款额100万元、30年期计算,每月供款由4,702元减至4,561元,每月供款减少142元或3%;以目前新造按揭平均按揭额约450万元计,今年累积减P两次共0.5厘,按息由9月减息前4.125%降至现为3.625%,每月供款累减1,287元,减幅5.9%。

王美凤认为,减P有助所有供款人士减轻供款负担,对本港楼市起支持作用。她预期,年内按息维持3.625%水平,美国新总统新政策下料仍需持续减息调整高息水平及稳定经济,料明年美国减息期延续,本港减息期亦跟随延续,明年按息可进一步降低。

银行减息速度超预期

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉认为,银行减息速度超出预期,过去在加息周期共5次加息,累计加幅只有0.875%,而过去3个月两次减P,累计已减去0.5%。他指出,今次银行透支明年减幅,明年P下调的空间有限,但仍有可能会选择减H按封顶息,有助控制成本。

庄锦辉表示,在银行宣布减P后,新买及现有按揭在身的业主都能受惠,以每100万元贷款额计,年期30年,减息0.25厘后,每月供款开支减少约140元,入息要求减少约280元。

他续指,自美国启动减息展开及政府推出一系列救市措施后,银行对于按揭业务转趋积极,多个发展商新盘亦减价促销,楼市成交有所改善,加上今次减息超出预期,带动第四季楼市持续回暖向好。

香港减息|借500万每月可供少$709

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,市场普遍P按计划及H按计划封顶息率为P-1.75%=3.875厘(P=5.625%),现时滙丰银行下调最优惠利率(P)0.25厘,实际按息将下调至3.625厘(5.375%-1.75%)。供楼业主可进一步节省利息开支,即时减轻供款压力,同时市民入市信心增加,可带动一二手物业交投量增加,促进经济及楼按市场的复苏。息口下跌,配合政府放宽多项楼按措施,对楼按市场带来正面作用,估计其他银行亦会跟随。

假设贷款额500万元、年期为30年,减息前P按计划及H按封顶利率为P-1.75%=3.875厘(P=5.625%),每月供款为$23,512,入息要求为$47,024;当银行下调最优惠利率(P)0.25厘,实际按息将下调至3.625厘(5.375%-1.75%),每月供款将减少$709(3%)至$22,803,入息要求将减少$1,418(3%)至$45,606,假设未来银行再度下调最优惠利率(P),每月供款及入息要求亦将会继续下降。

料12月大机会再减息0.25厘

最新9月份美国消费者物价指数(CPI)连跌6个月至2.4%,接近美联储通胀回落至2%的目标,曹德明表示,即使美国候任总统的经济政策或会影响联储局未来减息步伐,如通胀进展理想,预期联储局于12月仍大机会进一步减息0.25厘。

香港方面,今日一个月HIBOR报4.11厘,曹德明指,现时美息再次下跌,如美国下月再度减息0.25厘,料HIBOR将跟随美息反覆回落至3厘半或以下水平,本港银行会视乎拆息走势、多项外部因素以及自身策略而决定减息步伐。

对于H按何时会跌穿封顶息率,他指,若要一个月拆息由目前4.1厘跌2厘以上,估计最快要明年年中。他指,HIBOR于减息周期下跌速度及幅度比最优惠利率更快,当HIBOR跌穿锁息位,便可即时悭息,「理论上即时已经有少少优惠」。

减息周期开展后,曹德明对有意置业人士作出以下3项建议:

1.准买家可选用H按

HIBOR于减息周期下跌幅度比最优惠利率P更多,建议买家选用H按计划,当HIBOR跌穿锁息位,便可即时悭息,减轻供楼负担。

2.可选用定按

3间大型银行推出的定息按揭息率比市面一般按揭计划低,想有更好更稳定的财务预算,定息按揭是一个值得考虑的选项。

3.宜货比三家

减息周期开始下,部份银行对按揭业务取态将转积极,并会不定时调整其按揭业务策略,其按揭息率及优惠不一,建议买家货比三家,选择较多合适的银行承造按揭。

 经络按揭转介首席副总裁曹德明建议,准买家可选用H按。
经络按揭转介首席副总裁曹德明建议,准买家可选用H按。

息口如何影响楼价?

美国减息对楼市的最直接影响是利好楼市,即是降低供楼成本。供楼即是供按揭,目前香港银行普遍提供H按(香港银行同业拆息,HIBOR)及P按 (最优惠利率,Prime Rate) 两种按揭贷款计划。若香港银行跟随美国减息,无论以H按还是P按供楼,最终都会出现供款金额减少的结果。

银行同业拆息按揭计划(HIBOR)

银行 H按按揭利率 封顶息 最优惠利率
滙丰银行 H+1.3% P-1.75% 5.375%
中银香港 H+1.3% P-1.75% 5.625%
恒生银行 H+1.3% P-1.75% 5.625%
渣打银行 H+1.3% P-1.75% 5.625%
花旗银行 H+1.3% P-2% 5.875%
东亚银行 H+1.3% P-2% 5.875%
工银亚洲 H+1.3% P-2% 5.875%

相关文章:滙丰中银减P四分一厘至5.375厘 一文看清息口前景及影响 

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