领展获东亚证券看好 料纳港股通成催化剂 一个日子为热门公布时机

本港零售市道疲弱对领展（823）收入带来直接影响，但东亚证券认为领展旗下商场不少属民生性零售，故其商铺租户销售额相对具韧性，加上近年通过海外并购分散地区风险，其来自香港收入占比已由超过8成降至上财年约75%，有助减轻零售市道下滑风险。该行又指，若领展日后获纳入港股通，料可降低股份流动性折让而提振估值，最新预测领展2025年每股账面值70元，目标市账率约0.61倍，评级「增持」，目标价42.9元；若以昨日收市价36.85元计，即潜在升幅逾16%。

内地政策助中港市道逐步转好

东亚证券指出，领展在中港两地的零售续租租金调整率与上财年仍有大幅差距，加上内地暂未有落实派发消费券等刺激消费情绪的财政政策，在整体消费市场未回暖的情况下，故就算财年首季的租金调整率略胜预期，对领展股价只属中性影响。但该行预期，内地刺激资本市场及经济措施所带来的财富效应，有助中港零售市道气氛逐步转好。

拥大湾区商场减北上消费影响

至于港人北上消费为香港零售销售持续下跌的其中一个原因，该行指趋势在短期内将会持续，而领展在大湾区内的深圳及广州设有3个商场，包括深圳福田区的「领展中心城」，属港人在当地其中一个较热门的购物点，相信有助抵销部分在港流失的购买力。另一方面，美国开始减息后，港元相对其他国家货币的汇价将会逐步走软，或会减低港人出境旅游的意欲，有助消费力留于香港。

11月17日为沪港通10周年

值得留意的是，中证监于今年4月公布5项资本市场对港合作措施，其中一项是将房地产投资信托基金（REITs）纳入至沪深港通。有关当局仍未公布合资格房托范围及时间表，但11月17日为「沪港通」开通10周年，预期在此日期附近属正式将房托纳入互联互通的热门时机。

该行指出，截至10月24日，内地投资者经港股通持有恒生指数内地产分类指数内本地地产股的平均股份市值约8.9亿元，以持数量计算，相当于约1%的领展市值。不过，由于房托在港股通内属稀缺的投资标的，加上现时在内地上市的REITs均以营运内地资产为主，预期具国际业务的领展对内地投资者具有更大的吸引力，流入领展的内地资金或会较其他本地地产股为多，料会利好领展在获正式纳入至港股通初期时的股价表现。

美减息周期助借贷成本降

此外，在减息周期下，该行预期领展在2025财年的平均借贷成本会较2024财年的3.78%进一步回落。假若美国减息步伐更加进取，相信领展可通过较低息率的新贷款置换旧有的定息贷款，进一步减低利息开支。领展在3月底净负债比率为19.5%，管理层指净负债比率可提高至25%至30%，相当于尚有约150亿元至300亿元的融资空间可用作并购投资。若领展成功并购收益率较高的项目，有助抵销部分租金收入下跌的压力。