領展獲東亞證券看好 料納港股通成催化劑 一個日子為熱門公佈時機

本港零售市道疲弱對領展（823）收入帶來直接影響，但東亞證券認為領展旗下商場不少屬民生性零售，故其商舖租戶銷售額相對具韌性，加上近年通過海外併購分散地區風險，其來自香港收入佔比已由超過8成降至上財年約75%，有助減輕零售市道下滑風險。該行又指，若領展日後獲納入港股通，料可降低股份流動性折讓而提振估值，最新預測領展2025年每股賬面值70元，目標市賬率約0.61倍，評級「增持」，目標價42.9元；若以昨日收市價36.85元計，即潛在升幅逾16%。

內地政策助中港市道逐步轉好

東亞證券指出，領展在中港兩地的零售續租租金調整率與上財年仍有大幅差距，加上內地暫未有落實派發消費券等刺激消費情緒的財政政策，在整體消費市場未回暖的情況下，故就算財年首季的租金調整率略勝預期，對領展股價只屬中性影響。但該行預期，內地刺激資本市場及經濟措施所帶來的財富效應，有助中港零售市道氣氛逐步轉好。

擁大灣區商場減北上消費影響

至於港人北上消費為香港零售銷售持續下跌的其中一個原因，該行指趨勢在短期內將會持續，而領展在大灣區內的深圳及廣州設有3個商場，包括深圳福田區的「領展中心城」，屬港人在當地其中一個較熱門的購物點，相信有助抵銷部分在港流失的購買力。另一方面，美國開始減息後，港元相對其他國家貨幣的匯價將會逐步走軟，或會減低港人出境旅遊的意欲，有助消費力留於香港。

11月17日為滬港通10周年

值得留意的是，中證監於今年4月公布5項資本市場對港合作措施，其中一項是將房地產投資信託基金（REITs）納入至滬深港通。有關當局仍未公布合資格房託範圍及時間表，但11月17日為「滬港通」開通10周年，預期在此日期附近屬正式將房託納入互聯互通的熱門時機。

該行指出，截至10月24日，內地投資者經港股通持有恒生指數內地產分類指數內本地地產股的平均股份市值約8.9億元，以持數量計算，相當於約1%的領展市值。不過，由於房託在港股通內屬稀缺的投資標的，加上現時在內地上市的REITs均以營運內地資產為主，預期具國際業務的領展對內地投資者具有更大的吸引力，流入領展的內地資金或會較其他本地地產股為多，料會利好領展在獲正式納入至港股通初期時的股價表現。

美減息周期助借貸成本降

此外，在減息周期下，該行預期領展在2025財年的平均借貸成本會較2024財年的3.78%進一步回落。假若美國減息步伐更加進取，相信領展可通過較低息率的新貸款置換舊有的定息貸款，進一步減低利息開支。領展在3月底淨負債比率為19.5%，管理層指淨負債比率可提高至25%至30%，相當於尚有約150億元至300億元的融資空間可用作併購投資。若領展成功併購收益率較高的項目，有助抵銷部分租金收入下跌的壓力。