西九财困｜政府允西九管理局出售住宅项目 楼面面积共17万平方米 料资金足够营运10年
2024-07-17 14:54 
西九文化区管理局面对营运赤字，早前指资金链或于明年6月断裂，西九文化区管理局去年已向政府提交财务建议方案，包括建议容许出售西九部分住宅项目业权。行政会议昨日（16日）通过，政府有条件地同意管理局关于放宽西九的加强财务安排，包括解除解除西九第2区住宅发展项目「只能以建造、营运及移交 模式发展」的限制，允许出售该区的住宅发展项目，而西九发展图则所准许的住宅总楼面面积上限（即170,280平方米）则维持不变。
文化体育及旅游局局长杨润雄今日（17日）见记者时表示，西九管理局需遵守多项条件，包括管理局须设立独立指定银行帐户，以存放从批标予私人发展商出售第2区住宅发展项目中所得的收益及其所产生的利息收入，以便监察；管理局须严格遵守政府制定的多项财务纪律关键绩效指标，包括每三年的营运赤字上限以及员工成本占每年总营运开支的比例上限。
料资金可维持西九10年运作
此外，就新发展项目而言，管理局须向政府证明并令其信纳任何新建议的成本预算合理，方可获批作已承担项目，并须就项目的年度现金流及预算成本订立关键绩效指标，以确保对项目的财政和进度进行妥善监管；管理局亦须就每项涉及住宅的发展项目提交招标时间表，以供发展局同意，并就这些项目的住宅部分的底价厘定机制和批出标书建议，徵询发展局的意见。
杨润雄表示，今次放宽可以帮助西九短期内解决资金流短缺的问题，预计方案可让西九有足够资金营运10年。文体旅局会继续与西九管理局保持密切沟通，监察西九文化区计划的推广要求，及支持西九实现更长期的财物可持续性。
杨润雄强调，西九不是面临财务危机，而是财务挑战。当局曾于2016年批准以「建造、营运和移交」模式发展西九文化区内的酒店、办公室及住宅项目，期望可为西九提供额外经常性收入，维持财务可持续性，但招标结果并不理想，反映市场对此发展模式的反应不如预期。
杨润雄又指，现时对西九的运行模式及成本有了更深入的了解，按现有模式估计方案提供资金可维持运作10年，当局及西九亦会有一系列措施加强收入来源及严控支出。他指西九已成为文化艺术的重要地标，相信在未来几年有足够空间思考及发展出一套长远运作的模式。
政府文件列出建议好处，包括鉴于政府目前的财政状况，加上有多项正在筹划中的巨额项目，是项建议免除了政府直接向管理局提供财政资助的需要，由于有关用地已批予管理局，建议实际上是活用第2区住宅物业的未来收入，纯粹是放宽管理局资产的运用方式。
文件称西九住宅对投资者极具吸引力
在土地及房屋供应方面，建议可在优越位置提供优质房屋，因西九交通四通八达，可经高铁西九龙站和中国客运码头连接澳大湾区，亦可经机场快綫九龙站连接香港国际机场，因此该处的住宅发展项目对人才和投资者极具吸引力。
政府文件提到，根据加强财务安排，西九项目的财务可持续性是建基于酒店／办公室／住宅发展项目所带来的可观和稳定收入，但管理局在上述发展项目 上，无法实现加强财务安排所采用的财务假定（包括高投资回报和及时且顺利的发展计 划 )， 更遑论疫情持续所带来的负面影响，尽管经济活动在2023年恢复正常，发展商在外围环境充满挑战、利率高企，以及香港写字楼 空置率高企 的情况下，变得相当审慎。
指「BOT」模式对发展商吸引力不大
管理局首两个以「建造、 营运及移交」（BOT）模式招标的酒店／办公室／住宅发展项目（即艺术、商业和展览项目组合及艺术广场大楼项目组合）的市场反应欠佳， 足见「BOT」模式对私人发展商的吸引力不大，特别是经济不景之时。再者，在回本期长、 没有资本增益潜力和高息环境下， 私人发展商会要求高的内部回报率，导致管理局在「BOT」项目于2070年交还管理局前所得的收入偏低，不足以支付西九项目的营运赤字和资金开支。
文件形容西九成功发展将吸引旅客访港，并发展一个涵盖专业艺术家、技术人员、策展人和修复员、制作公司、艺术代理和经办人，以及旅游和款待业的生态系统，创造经济效益，又形容西九是新的文化地标和本土品牌，展示本港引以为傲的独特文化，以吸引和挽留本地和海内外人才。
另外，西九管理局亦表示欢迎政府决定，指新安排让局方在毋须政府直接拨款的前提下获得充足的现金流，应付未来约十年的营运及预计资本开支需要，继续实现巩固香港作为中外文化艺术交流中心的策略性地位的愿景。
西九管理局指，局方在2023-24 财政年度收入按年上升42%，由 7.46 亿元增至10.61亿元（包括利息收入）、基本营运赤字按年收窄 20%，由7.18亿元减至5.78亿元。其中， 博物馆、表演艺术场地共迎来超过440 万访客人次，另外根据管理局在 2024 年初委托进行的影响力研究显示，艺术公园录得超过 820 万人次到。该研究又指，西九在 2023年贡献香港本地生产总值约 68 亿元，并创造约 10,400个与全职相当的职位。这些贡献主要来自直接和间接就业、旅游收益、增值服务和税收。
记者 郭颖彤
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