葵广80尺「劏上劏铺」月租竟要5万？!尺租贵过ifc 3倍 乳酪雪糕店老板爆「八成铺做唔长」

潮流是个循环，兜兜转转可能又会重新兴起，饮食界亦是如此，十多年前曾风靡一时的希腊乳酪雪糕，其后沉寂一时，近年再度崛起。90后港人阿Joe睇准商机，去年斥资90万元，在葵涌广场（葵广）开设乳酪雪糕店，高峰期更日卖300杯。该迷你铺面积估计仅80方尺，以约5万元承租，尺租竟高达625元，更比中环ifc平均尺租高。他指，今年葵广人流明显少了很多，生意对比去年同期跌了两成。

葵广迷你铺尺租贵过中环ifc

自小葵芳长大

老板阿Joe是位90后，去年与太太阿仪斥资90万元，在葵广3楼经营乳酪雪糕店「What’s Yogurt and Drink」，夫妻档拍住上。两配料48元起，自选配料6元起，由于产品走亲民路线，开业不久就成为雪糕关注组大热之选。

阿Joe说，毕业后做过救护员，又曾试过在葵广1楼与朋友合资卖精品，但就从未做过饮食业。与太太一起经营这间小店，一来他是「乳酪雪糕迷」，拍拖时已经常常与太太四处搜罗好味的乳酪雪糕店；二来他在葵芳邨成长，经常留意葵广动态，「我见葵广人流都比较多，加上无乳酪雪糕呢样嘢，拣一样嘢去做，你唔会拣周围都系嘅嘢去做，去分呢个饼。」虽然有卖乳酪雪糕的想法，但葵广「靓铺」始终要等，在物色近一年后，他终于等到3楼这个铺位，见合心意就马上拍板。

葵广人流多 「铺租贵系正常」 

小店位于3楼小食街，食店及人流集中，属于旺铺。由于该铺位是「劏上劏」，因此连业主和代理也不知道实际大小。阿Joe估计小店面积仅80方尺，非常迷你，现时每月租金5万元，尺租625元，甚至比起中环ifc平均尺租165元高出3.7倍。若以此尺租水平，相信足以租到尖沙咀与旺角一带零售核心区部分街铺。

Joe表示，有打听过其他地区的铺租，但始终最熟悉葵广：「系㗎，其实5万蚊可以租到间街铺嘅餐厅，有埋铺位㗎喇。不过葵广真系多人流呀，铺租贵系正常嘅。」他又补充，「你睇呢个尺价，好似好贵咁，但系你对比隔离铺位，其实全部都系呢一个价，你就会觉得好正常。」

经济差 减少消费非必需品

前几年，疫情使港人无法外游，葵广成为本地扫街好去处，人流络绎不绝。阿Joe的小店在去年开张之时，正好受惠于此，加上踏入夏天旺季，夫妇忙不停，五、六、日高峰时节可以日卖300杯，至于闲日则平均卖100杯。不过，自全面通关后，港人更热衷于北上和海外出游，连带本港零售市场也大受影响。阿Joe和阿仪亦慨叹葵广人流亦大不如前，「以前系人多到怕咗行3楼，而家好畅通呀，人流一定系少咗，闲日嚟讲就一定少起码一半。」

至于小店生意对比去年同期，少了20%。阿Joe指，现时经济差，市民消费更为谨慎，在如此市道下，尽量消费必需品，而乳酪雪糕这类甜品属于奢侈品，「譬如你饭一定要食，甜品系可有可无，所以对我哋生意都有影响。」对于普通雪糕可以做到5蚊、10蚊一球，但希腊乳酪材料成本较高，定价亦相对较贵，「对比起外面其他乳酪雪糕，我哋四字头一杯，算系平，所以我哋都系薄利多销。」他透露，连租金、人工、食材、杂费等，每月营运成本接近20万元，估计还需要一段时间才能回本。

作为葵芳人，见证葵广兴旺，阿Joe指这个商场确是神奇，民生小店应有尽有，而且不少铺位转手得快，留意到有个现象是八成做不长，「一间执咗，第二日即刻围板开过第二间，（租金）好似仲系升紧，因为你唔租，大把人租。」

民生区影响已不算明显

虽然葵广人流的确比高峰时期少了，但阿Joe认为比起本港其他主流商业地区，葵广主打民生生意，影响已经相对不算太明显。他和太太相信，仍有不少坚持留港消费的人，会来葵广扫街，只要做好食物品质，吸引新客，留住熟客，相信这盘生意仍然「有得做」。

采访当天正值平日上午，虽然3楼不少食店才刚开店，但已有不少街坊、学生光顾。至于商场吉铺方面，观察所见整个商场大约8成铺位租出，吉铺不算多，但各层多了不少「无人铺」崛起，例如夹公仔机、韩流贴纸相铺等。有学者曾分析，「无人铺」可省下薪金成本，但当一个地方越来越多「无人铺」，是经济差的现象，逐步失去创意和吸引力。