新盘传派超高回佣促销 变相减价两成 银行拟收紧按揭应对 销监局：留意对楼按影响

新盘为促销货尾，过往一直有听说发展商会给予代理高佣金，部分代理甚至会回佣给买家，变上给予折扣。近日有传有一新盘推售货尾单位时，重施故技，帐面虽加价约1成，但实际上向代理提供近30%楼价的佣金，而代理亦给予买家回赠，令单位售价事实上不升反跌。买家花大笔资金积蓄买心头好，但面对新盘超高回佣的销售手法，其实会面对甚么风险及成本呢？

1. 签「回佣纸」无保证？

接纳代理回赠佣金时，坊间一般会为买卖双方签署俗称「回佣纸」的佣金回赠确认书，以书面确立回赠细节，并由代理行经理级高层签署。

不过，过往曾有不少个案，即使买家跟代理签订了回佣纸，代理仍诸多推搪，例如以公司高层未批准、发展商未发放佣金等理由走数，最终令买家无法顺利获得回佣。

地产代理监管局回覆《星岛头条》查询指，若地产代理或其公司未履行其向买方作出提供回赠的承诺，有可能违反监管局制定的《操守守则》第3.7.2段，即「地产代理和营业员应避免做出可能令地产代理行业信誉受损及／或名声受损的行为」。若买家有理由相信，有地产代理或其公司违反上述指引或未有兑现承诺，可向监管局作出投诉。

2. 印花税需以原价计算

由于回佣是代理私下给予买家，在土地注册处及买卖合约等官方纪录上，只会列出回佣前的售价，因此缴付印花税（又称厘印费）时亦是以原价计算。

假设住宅物业表面上售价为1,100万元，买家获回佣300万元，变相以800万元买入单位。虽然一个本身价值800万元的住宅，印花税率为楼价3%，亦即24万元；但根据1,100万元的原价及印花税率3.75%计，即是要缴付41.25万元税款，令买家成本增加。若扣除差额17.25万元，买家实际「落袋」回赠则只有约282万元。

3. 银行收紧按揭风险

代理私下回赠予业主，银行事实上不会知道，市传有单位被揭发超高回佣变相减价后，银行已即时以「真正售价」来估价，结果收紧估价约两成，令买家按揭或借不足，需抬钱上会。

例如买家以1,000万元楼价购入单位，并获回赠约20%佣金或200万元，即原本有机会可利用回赠变相「零首期」上车，但当银行调整估价至800万元或更低时，买家就要抬钱上会。

由于购买楼花的买家难保发展商会进一步提升佣金以加大减价力度，若选用「建筑期付款」方式的买家，在临近入伙申请按揭时，才发现银行估价大跌，届时就有机会抬钱上会。

高佣金卖楼 非《一手例》规管范围

就市传有新盘推售货尾单位时，向代理提供近30%楼价的佣金，而代理又给予买家高额回赠。一手住宅物业销售监管局接受《星岛头条》查询时指，卖方与地产代理就销售一手住宅物业的佣金安排属商业安排；佣金安排及任何地产代理自愿向其客户提供优惠，均非《一手住宅物业销售条例》的规管范围。

销监局：吁了解对申请按揭及印花税影响

不过，销监局表示，近日已在售楼处派发宣传单张，提醒准买家应多了解佣金回赠对向银行申请按揭贷款和需缴交的印花税金额的影响，并参考同类物业近期的成交价和银行的最新估价。准买家亦可在销售监管局的网站浏览有关宣传单张。

销监局表示，会继续密切留意一手住宅物业的销售情况和检视各发展项目的销售文件，如发现任何涉嫌违反《一手住宅物业销售条例》的情况，会作出调查及跟进。

地监局：代理收取佣金及提供回赠 属商业决定

地产代理监管局亦回覆《星岛头条》指，不会对个别个案提供法律意见或评论。地监局表示，《地产代理条例》及其附属法例，没有订明地产代理在参与一手住宅物业的销售时，可否提供任何优惠，或将卖方向其支付的部分佣金回赠给买家，《条例》亦没有就代理所收取的佣金金额或占成交额的比率作任何订明。地监局指，地产代理公司向客户收取的佣金金额或所占成交额比率，以及是否向一手住宅物业买家提供优惠或回赠，均属商业决定，不在局方规管范围之内。

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