新楼旧楼潜力对决 284方尺40年楼龄两房梗厨VS开放式靓装新盘
2024-03-13 06:00 
撤辣后利好本港楼市，不论是投资者或是上车客都重拾信心，加快入市令成交转旺，不过要买新楼还是旧楼是网民一直争论不休的议题，其实旧楼与新楼之间应该要如何选择，当中两者又有何优劣，今次将集合网民意见作出分析。
网民于讨论区表示，「我买完所谓蓝筹屋苑，后悔到依家，人地新楼有会所、楼底又高、又唔洗烦装修跌，多几十万！」不过亦有网民撑旧楼实用，「300几尺新楼先得一房，荃中300几尺又两房又梗厨，好用好多！」
旧楼空间见使？
要数全港空间用到最尽的单位，记者认为非沙田第一城莫属，因为最细单位仅284方尺，单位原装交楼标准却有齐两房、梗厨、洗手间乾湿分离之馀更设浴缸，客厅就不要奢望客饭厅分明，面积自然是细，但能够在285方尺划分多个独立空间，可说以将空间运用到极致。
早前撤辣后，沙田第一城一个两房单位录得成交，位于50座中层A室，面积284方尺， 以418万元成交，由代理提供相片所见，虽然单位客厅面积较细，但胜在实用，厨房最有惊喜，梗厨设计有空间摆放双炉头外，更可放置洗衣机。
反之，现时新盘这类面积，大多数以开放式单位为主，有部份新盘单位亦有一房设计，不过空间分布上，貌似旧楼更胜一筹。
不过，由于现时新楼墙身较厚，占用的空间计入实用面积，加上政府为提升楼宇宜居环境，容许发展商就兴建露台、工作平台等「环保设施」令室内可用空间减少，形成新楼不如旧楼实用的情况出现。
保养维修新楼唔使烦？
事实上，新楼与旧楼各有优势，香港不少蓝筹屋苑如淘大花园、黄埔花园或太古城等楼龄均达到40年，美孚新邨部份期数更达56年，不过由于配套便利、间隔实用，多年来仍深受欢迎。
不过如果屋苑楼龄达40年，当然考虑保养维修的问题，一般而言，楼龄达30年或以上的私人楼宇业主，需在接获屋宇署送达法定通知后，委任注册检验人员就楼宇的公用部分、外墙及伸出物进行检验，以及进行被认为需要订明的修葺工程；而「强制验窗计划」亦规定楼龄达10年或以上的私人楼宇业主，须委任一名合资格人士就楼宇的所有窗户进行订明检验，并负责监督检验后认为需要进行的订明修葺工程。
另外，在日常报道或网上讨论区不时见到关于旧楼常出现漏水或天花剥落等问题，这一方面会令业主较头痕，这方面自然是新盘较有优势，因为新盘普遍附精装修，大型发展商更配备国际品牌家电，只需买入基本家俬就可入住，不用担心单位因老化而出现的各类问题。
旧楼新楼潜力对决
蓝筹屋苑普遍流转量快，交通配套便利，一向吸引投资者买入收租，以太古城为例，由于户型多元化，地段方便，即使部份期数楼龄逾40年仍有价有市，预算案宣布撤辣，无论自住客还是投资者都高看一线，3月份已暂录15宗成交，较上月全月宗数多出4宗，平均实用尺价约15,100元。
至于早年推出市场的纳米盘则是蚀让重灾区，当中西营盘瑧蓺，虽然位置便利旺中带静，但由于楼盘在2018年楼市高峰期推出市场，到近年楼价调整，频频现蚀让，楼盘单位蚀逾百万元并不罕见。
管理费VS豪华会所
不少人买新楼会因为有豪华会所而吸引，不过随之而来的就是较昂贵的管理费，近年新盘管理费升势持续，一般大型屋苑平均每尺超过5元，以单位面积400方尺计算，每月管理费达2,000元，部份单幢新盘更高。有网民指出，「唔系成日用会所既话都好唔抵！」亦有子女的网民指，「有儿童游乐场好方便我地带细路放电！」
而旧楼即使是蓝筹屋苑普遍没有大型会所设施，管理费开支大部分应用于公用地方水电、电梯维修保养、清洁人员及管理员薪金等，管理费较相宜，由于蓝筹屋苑较大型，多住户摊分，一般每尺管理费仅约1.5元至3元，每尺以3元、单位面积400方尺计算，管理费约1,200元，有部份屋苑管理费更已包括每月维修基金备用供款。
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