8大老牌屋苑老化 全年楼宇纠纷达980宗 渗水问题最常见 专家教验楼须知
2023-12-31 06:00 
近年于电视或新闻上，不时看到关于单位纠纷的报道，最多问题又令人最头痕的，必定是渗水，香港公正行表示，2023年该行处理过约980宗个案，其中楼宇检验个案约占5成，渗水调查个案约占3成半，赔偿评估约占半成，装修及其他个案约占1成，平均每天处理2.68宗个案。渗水个案方面，主要涉及8个于70至80年代入伙的大型屋苑。
即睇8个最多渗水个案屋苑
香港多个大型屋苑楼龄达30年以上，随自然老化，问题亦陆续浮现。香港公正行技术总监赖达明（明哥）表示，根据该行统计，渗水问题主要涉及楼龄达30年以上的单幢式旧楼及大型屋苑。渗水个案数量较多涉及70至80年代入伙的大型屋苑，有8个，包括黄埔花园、港岛太古城、沙田第一城、火炭银禧花园、荃湾丽城花园、荃湾海滨花园、北角城市花园及美孚新邨等。
黄埔花园最多渗水个案
当中黄埔花园为最多渗水个案的屋苑，其中今年最为人所知的渗水事件相信是著名骨科医生潘德邻位于黄埔花园的单位漏水，导致住在楼下的律师周小姐半间屋断电，饱受楼上漏水问题困扰，《星岛申诉王》在今年4月的报道中提到，潘德邻的单位当时已开展维修工程，其单位门外亦张贴告示，表示工程将会于今年5月31日完成。不过今年7月，记者再到周小姐的住所视察时发现，屋内仍然是半间屋断电。
周小姐当时表示，屋内天花仍不时有水珠滴下，她指食环署在今年6月26日曾到其住所作湿度测试，发现单位内湿度仍高达96%，「食环署现在又说不能确定，楼上现在的状态叫不叫做已经完成了这个维修的要求，指要等律政司的法律意见。」
黄埔花园部份期数楼龄已达38年，明哥表示，该行早于十多年前开业处理的第一宗楼宇渗水个案正是黄埔花园。
分清二大渗水源头
大家必须分清二大渗水源头，包括私用部分及公用部分。由于香港楼宇设计上浴室、厨房及外墙往往是相邻，而且当中涉及公用喉管及私用喉管，因此楼宇渗水首要及最重要的工作是必须先查找出楼宇渗水成因及源头。如果家居浴室天花出现渗水问题，第一个方法是住户可以先向屋苑大厦管理处求助，透过管理处联络楼上单位业主进行检查。
如果楼上单位业主不合作或者未能找渗水原因，第二个方法是住户可以致电政府热线1823联络屋宇署及食物环境衞生署联合办事处进行官方渗水调查。如果政府联合办事处进行调查之后仍然未能确定渗水源头，第三个方法是住户可以委托独立第三方的公正行进行更为全面及专业的民事渗水调查。
一般情况下物业单位出现渗水问题是由「引致渗水成因所属源头的业主」负责。当住户成功查找到渗水成因及源头之后，双方可以透过协商、谈判、调解、仲裁或者诉讼方式解决渗水问题或争议。
明哥指出，如引致渗水成因所属源头是某「私用部份」，则该私用部份的业主负责。根据一般大厦公契原则，属于个别业主独有享用 (Exclusive Use) 的部份一般被界定属于「私用部份」。如引致渗水成因所属源头是「公用部份」，则业主立案法团及物业管理公司负责。
根据香港法例第344章《建筑物管理条例》第34H条 (维持物业的职责) : 凡拥有建筑物任何部分的人，或对建筑物任何部分具有独有管有权的人，或对该部分具有独有的使用、占用或享用权的人(视属何情况而定)，虽则该建筑物的公契并无对该人施加维持该部分修葺妥善及状况良好的责任，该人亦须维持该部分修葺妥善及状况良好。香港大部份家居漏水问题都是由于楼宇设施老化或破损而业主没有修葺妥善及维持状况良好而引致。
渗水涉两大种类争议
楼宇渗水一般会涉及两大种类的争议，包括「成因争议」及「损害争议」。「成因争议」是指双方争议渗水的成因及源头。双方可委托独立第三方的公正行进行全面及专业的「渗水成因调查」，实际费用须视乎渗水范围/位置及个案复杂程度而定，一般收费由1.2万元起。「损害争议」则是指双方争议渗水赔偿金额，即因渗水问题而引致的所需维修方法及费用。简单来说是指赔偿金额评估。双方可委托独立第三方的公正行进行「损害评估」，实际费用须视乎损害范围/位置及个案复杂程度而定，一般收费由1万元起。
公正行是专指专门只从事调查、检验、评估业务的独立第三方机构，而且具备根据香港法例第409章《工程师注册条例》注册的法定专业资格，即香港政府注册工程师。楼宇渗水成因调查采用符合屋宇署规格的楼宇渗水的先进科技检测仪器，专家报告具专业及法律效力。公正行安排具备法庭案例及良好评价的香港法庭认可专家证人。大家必须值得注意是，公正行的角色必须独立公正，避免任何角色及利益冲突，绝不提供任何防水物料、防水工程及维修工程服务，绝不提供任何工程顾问及政府强制验楼服务，绝不提供任何保险、调解、仲裁、法律诉讼等服务。
根据区域法院案例 DCCJ 213 / 2017，法庭基于角色及利益冲突可拒绝接纳并非真正的公正行报告及证供。
---
【上车验楼，星岛搵专家帮你手！如果你有新盘验楼、装修分享，请即Email：[email protected] 】
《星岛申诉王》推出全新项目「区区有申诉」，并增设「我要赞佢」栏目，现诚邀市民投稿赞扬身边好人好事，共建更有爱社区。立即「我要赞佢」︰ https://bit.ly/3uJ3yyF
想睇更多精彩内容，请立即浏览「区区有申诉」活动专页，https://bit.ly/41hgS9E
《星岛头条》APP经已推出最新版本，请立即更新，浏览更精彩内容：https://bit.ly/3yLrgYZ
最新回应