减辣救市非治本 供求改变要面对 分析楼市升跌关键因素

今年《施政报告》宣布放宽多项俗称「辣招」的楼市需求管理措施，至今已有个多月，对楼市的刺激作用看似相当有限。其中住宅物业交投仅在报告刚发表后有短暂及较明显的回升，之后十大屋苑的周末成交量很快就回复单位数，与「减辣」前的数字相若。楼价方面，多个新盘及货尾单位在「减辣」后都选择以相对的「低价」开售，二手楼的大幅减价及蚀让个案不绝。负资产个案按季急升，令市场开始关注会否有银行向负资产业主call loan的问题。

笔者在《施政报告》发表前已指出，物业税制等交易成本，只是影响楼市的其中一项因素，而且绝非决定性的因素，否则过去10多年的本港楼价，就不会在政府连番「加辣」下仍持续上升。楼市升跌的关键因素，始终是信心、息口水平与供求问题。

楼市升跌关键因素

息口方面，现时的利息水平在历史而言其实并不算高，只是不少香港楼市的参与者，包括业主、买家、发展商及地产代理，在过去10多年已习惯了由美国量化宽松政策产生的「不正常」超低息环境，以为供楼支出往往低过租金收入，买楼抵过租楼，炒楼好赚过打工、做生意或炒股票是常态。当近年美国开始「收水」，环球息口逐步回复至「正常」水平，并预计在短时间内都不会回落，部分市民和企业一时间未能适应及难以接受现实。

供应方面，政府早前公布，已觅得可兴建约41万个公营房屋单位的土地，较十年长策推算的需求量，「超额完成」约10万个单位。根据过往的出租与出售单位7︰3比例，预计当中逾12万个单位为居屋、绿置居等资助出售房屋，此数字还未包括主要由市建局及房协提供的港人首置项目，以及在「乐建居」计划下在私人土地上提供的资助房屋单位。

这些都是相对中长期的预测数字，政府的政策及建屋计划，不排除会因应市况及民情而调整，但市场当下就要面对的，是有多达2万个建成待售的一手私人住宅单位，数字为最近20年来、亦即沙士时期后的新高。即使政府立即宣布全面「撤辣」，发展商愿意面对现实，改行薄利多销，市场也需要好一段时间才能消化有关存货。

发展商宁愿薄利多销

事实上，针对非住宅物业的各项辣招早于3年前开始撤销，相关按揭成数限制和压力测试水平其后亦逐步放宽，但非住宅物业价格和租金仍不断寻底，整体甲级商厦空置率升至约一成半，四大核心区的商铺空置率亦升破一成，不少旺区铺位要减价或减租至低于高峰时一半才有承接，银主盘个案亦增多。主要原因包括高息环境，需求疲弱与供应持续增加，再加上国际政治因素，凸显「辣招」对相关楼价及租金的影响有限。

住宅楼价回落，对有意置业人士是好事，对现有业主虽然是坏消息，但只要不涉及过度借贷，有稳定收入和依时还款，即使物业变成负资产，银行一般也不会突然call loan。

相对而言，非住宅物业价格回落的影响就相对深远。首先，不少中小企都会依赖将物业抵押来取得营运资金，物业价格下降等于削弱了其借贷能力，可能会产生资金周转，以至资不抵债问题。

对于一些大企业和上市公司，即使其实质业务营运未有受到经济放缓及楼市回落严重影响，亦可能会因持有物业的减值，而在帐面上录得亏损。除了同样会影响借贷能力，连公司股价及股东回报都会受到牵连，产生一连串负面情绪，削弱大家对前景信心。

随着多幅商业地皮早前流标收场，政府明显已减慢了非住宅用地的供应速度。有人提议将部分商业用地改作其他用途，例如暂时用作兴建过渡性房屋以至永久性的出租公屋，但这样又会产生其他问题，包括增加区内的交通及社区配套压力，对区内业主及整体住宅市场可能造成影响等。总括而言，市场大环境的转变，难以因为一两项政策而逆转，精准的措施只能产生一些缓减作用，如药石乱投更只会起到反效果。

谢伟铨

立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员

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