拆局｜楼市淡风催恶性竞争 合谋回佣被揭 缘于一份内部公告

竞委会今就中原集团及美联集团协同制定代理最低佣金率一事入禀竞争事务审裁处，指控美联集团及旗下地产代理商美联物业及香港置业，与五名美联高层和中原集团协议制定一手物业交易必须收取最少2%的实收佣金，要求审裁处宣布美联集团、美联物业及香港置业违反《竞争条例》「第一行为守则」。

其实新盘佣金是购买新楼时要支付的代理佣金，多数是由发展商负责，买家毋须支付，而佣金比例则视乎发展商而定，市传计算方法是成交金额的2.5%起，以楼价500万元计算，代理会有12.5万元佣金落袋，有部份楼盘为求催谷成交量更有机会高达10%或以上的佣金。

回佣一向无确定计法

2018年至2021年楼市高峰期的时候，新盘百花齐放，当时不少准买家在售楼处问地产代理：「你回到几多佣金去畀我？」从而去决定地产代理的服务， 由于地产界竞争激烈，代理为了留住客户，回佣的金额没有一个确定的计算方式， 视乎代理跟买家私下商议，曾有代理向记者透露：「可以回佣一半畀你已经系最尽， 因为代理仲要同公司拆数， 回太多都冇肉食。」

当然准买家都要留意，不能相信代理的口头回佣承诺或向代理作任何利益输送，否则容易误堕陷阱。

行内恶性竞争 个别代理「回爆」

但近年因疫情、加息等因素影响，楼价下跌，市况淡静，有行内人士表示，市场一直存在恶性竞争，地产代理 「冇单开」的情况下不惜大幅回佣，更有个别代理会「回爆」，即回佣幅度高达佣金的八成，实际收佣低于2%，令代理行及员工收入大减。而四大行「有关新盘佣金内部公告」更成为今次被竞委会认为涉及合谋定价、限制市场竞争的导火线。

去年12月曾流传四大行发出有关新盘佣金的内部公告，其中中原公告内容指「自2023年1月1日起，所有一手新盘实收佣金必须为2%或以上」，被指是为了减少回佣，虽然据悉其后已决定撤销有关通告，不过当时事件已惹来竞委会及地监局高调表态关注。

竞委会出手有端倪

今年1月6日，竞委会发新闻稿表示，留意到传媒就住四间代理行内部信的报道，会方认为有效竞争是令消费者受惠的关键，因此一直关注任何旨在降低竞争水平的企业行为，尤其是涉及地产市场等影响众多香港市民的行业。所以，竞委会了解事件及采取所有必需的行动，以评估有关行为会否引起《竞争条例》下的竞争问题。就新闻稿内容可见，相信当时竞委会已开始展开调查。 

而今年1月11日，地监局亦向持牌地产代理发信提醒所有持牌人，地产代理公司不得订立任何协议或经协调做法以达致妨碍、限制或扭曲竞争的目的或效果，并紧记不可以向客户表示行内设有任何「惯性」或「划一」佣金率，或表示所有其他地产代理公司所收取的佣金率也是一样的。

专家：货尾单位曾高达15%回佣

资深投资者林一鸣表示，买楼有回佣基制是很平常的做法。

资深投资者林一鸣表示，买楼有回佣基制是很平常的做法，亦「行了很多年」，尤其是发展商积存的货尾单位，最高曾高达15%回佣，例如发展商第一张价单的时候，项目可能只沽出3至5成，销情不太理想，到第二次销售时，发展商不愿意减价，如果早前已购入的买家看到之后劈价，一定跟发展商「死过」，发展商减价或会影响物业估值，影响日后以建期付款的买家，日后需要「抬钱」上会，而比较可行的方法，以高佣金做法吸引经纪之后再回佣给买家，情况类似「减价」。

尤其现时楼市下行之下，部份新楼货尾楼价已跌一成，发展商或会透过经纪回佣给买家10%，以弥补下跌一成的差价，变相9折买楼，当然销情理想时，未必回佣那么多。而近年楼市陷入淡市，尤其是新盘货尾的大单位连天台单位拖了几年仍未沽出，定价4,000至5,000万元，回佣10%亦是很平常。

今次竞委会入禀竞争事务审裁处，指控美联集团及旗下地产代理商美联物业及香港置业，与5名美联高层，协同制定代理最低佣金率，林一鸣指，今次致命伤是合谋，如果没有合谋，根本不会出事。

地监局：现阶段不便评论

地监局表示现阶段不便评论

对于有地产代理被竞争事务委员会起诉，地产代理监管局会作出严肃跟进，但现阶段局方不便就已进入法律程序的事件作出评论。

《竞争条例》由竞委会负责执行，而《地产代理条例》并没有就地产代理所收取佣金的比率或金额、或提供的佣金回赠有任何订明。然而，在《竞争条例》于2015年底生效后，监管局随即于2016年4月发出一份相关执业指引，让地产代理有所依循。过去局方已多番提醒及教育地产代理，并于今年1月再次发出致持牌人函件，提醒地产代理必须留意，为免违反《竞争条例》中的「第一行为守则」，地产代理公司不得订立任何协议或经协调做法以达致妨碍、限制或扭曲竞争的目的或效果。

监管局再次提醒地产代理公司，应自行决定其所收取的佣金率、向其客户所提供的折扣、回赠及优惠；又或与客户个别协商，而非采用、或跟从行业内的所谓「划一」或「标准」佣金率或以任何形式集体订定的佣金率。否则，他们有可能违反《竞争条例》下的「第一行为守则」。 地产代理监管局会继续与竞委会保持联系，同时继续教育业界必须遵守《竞争条例》，并会就业内有效及良好的竞争行为优化相关指引。

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