施政报告前瞻｜楼市势减辣 料非「全撤」 张炳良：「非常时期」已过
2023-10-19 07:00 
特首李家超下周三发表新一份《施政报告》，最受关注莫过于俗称「辣招」的楼宇需求管控措施会否有调整。《星岛》获悉，《施政报告》将宣布「减辣」，但幅度未必如外界要求之大，料不会全面撤辣；政界预料针对非本地买家的买家印花税（BSD）将放宽，有助外来合资格人才在港置业。
当年主事官员、前运房局局长张炳良向《星岛》表示，前届政府推出辣招时的「非常时期」确实已有明显改变，不能再成为如今维持措施的理据。不过他提醒住宅刚性需求仍在，现时楼价仍处于市民较难负担水平，政府考虑是否调整措施时，必须留意市场如何解读。
记者：陈嘉洛、林剑
料放宽外来人才置业印花税
本港楼市于2021年高位至今，已下跌约15%，虽然今年初曾反弹，但很快掉头回落，差估署数据显示楼价已连跌4个月。政商界近月纷纷要求楼市减辣，其中地产建设商会主席梁志坚要求全面撤辣，即一次过取消买家印花税（BSD）、从价印花税（AVD，前身为双倍印花税DSD）及额外印花税（SSD）。民建联则建议港人买第二个物业印花税减至6%；新民党主张永久居民首置600万或以下物业，印花税划一100元。
据悉，《施政报告》将落实楼市减辣，具体税项、幅度仍待敲定，料不会一次过撤销所有辣招。政圈则传出，来港合资格专才买楼「先免后缴」、港人买第二个物业减印花税，较大机会推出。
张炳良承认辣招延续时间超出预期
2012年加入梁振英政府的张炳良，是当年推出「双辣招」的主事官员，他接受《星岛》访问时表明作为前官员，不能直接评论或建议现届政府政策，但从客观因素分析，他在2012、2016年两度「加辣」时，曾形容是「非常时期的非常措施」，当时背景是自2008年金融海啸以来，在美国量化宽松等措施带动下，环球经济处于低息环境，资产价格上升，本港物业市场供求失衡导致楼价大幅上升。政府要遏止楼市泡沫，同时透过需求管理确保楼价不会升得过急，严重超出市民负担能力，当时取得显著成效。
不过他直言，没预期美国量宽会维持那么久，甚至疫情出现后仍持续及加剧，一直到去年乌克兰战争发生，国际经济形势逆转。他同意，辣招持续时间完全超出当时制订政策时的预期，而这背景基础目前已不再存在，因环球已回到高息时期。
「有些人会觉得，当已经不再是『非常时期』，措施可以撤销，因为这些印花税是有针对性的特殊税项，不是基本税项。」他提醒政府任何举动措施，都要小心市场如何解读，有时未必和政府预期一致，「当市场信心崩溃，觉得（楼价）会大跌时，最终一定会大跌，反之亦然。」
楼价纵回落 仍高于当时「加辣」时水平
张炳良续指，任何地方楼价从来不会只上不落，而任何政府都无能力扭转整个市场大势，但可以亦必须做的是避免楼价大上或大落，二者皆会衍生严重问题。尤其房地产是构成资产市场的重要部分，一旦大跌会导致市民不敢消费和投资，引致恶性循环的经济衰退，因此是否撤辣，涉及政府对市场状况的判断。
他个人分析，若参考外围因素，包括息口高、不再量宽、多个主要市场过去两年楼价回落等，香港过去一两年的楼市跌幅，仍未算形成「严重萎缩」。翻查资料，张炳良任内最后一次宣布调高印花税（2016年11月）时，二手楼价指标中原城市领先指数（CCL）徘徊在144水平，而上周最新数字则是157，显示今日楼价仍高于当日「加辣」水平。他分析：「市场对物业的刚性需求仍在，政府仍需加速兴建房屋，市场却又觉得一些管控措施要宽松，这是一种混合状态。」
楼市不确定性高 发展商谨慎亦可理解
有商界人士警告楼价一旦再下跌，有机会影响金融体系稳定。张炳良忆述，2008年全球金融危机后特区政府作了一系列检讨，引入多项确保金融体系稳定的措施，包括银行压力测试、收紧按揭成数等，减少泡沫，因此理论上香港现时抵御冲击能力会比当时为好，保持警觉就可以。
市道疲弱之下，政府卖地计划亦频频流标，恒隆集团董事长陈启宗近日更指，香港正经历系统性转变，地产业透过土地赚取暴利日子一去不复返。张炳良指，陈启宗是很有经验、聪明的发展商，其分析具参考价值，不点名评论其看法，但他认为地产商投标考虑因素多，包括实利和策略考虑，「他们打开门做生意，当然希望购入土地的价格便宜一点，并预判后市在适当时机卖楼」。他指目前楼市不确定性相当高，地产商谨慎亦可理解。
展望香港经济，张炳良指现时香港整体也处于「混合状态」，资产市场包括楼市股市表现较逊，不明朗因素较多；消费市道则情况不至于太令人担心，失业率跌至2.8%历史新低，零售销售额稳步增加，开始靠近疫情前水平。他拒绝具体建议政府如何做，只希望提供当日的政策背景及分析现况，让政府谨慎考虑。
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