楼市撤辣涌现购买力 让子弹飞待好淡角力

2024-03-05 00:00

政府全面撤销楼市辣税和取消压力测试后,连日来一二手交投量飙升,反映市场气氛回暖,吸引用家和投资者入市,当中不排除有小部分是炒家。撤辣效应开始浮现,相信购买力会陆续被释放出来,楼价有望止跌回稳,至于楼价会否重拾升势,则视乎好淡友之间博弈的结果。
市场气氛改善暂毋须过虑炒风

《财政预算案》上周三公布全面撤辣后,一手成交量由撤辣前日均约11宗,大增至现时约117宗,单是刚过去周末的两天便录得445宗成交,比整个2月份的成交量多逾1倍,有新盘首批138个单位在4小时内便迅速沽清,是近几个月来罕见。至于二手交投量也大增,更录得业主反价成交,而荃景围在短短3天内出现逾20宗成交,当中投资者占7成。

楼市交投量与日俱增,与全面撤辣有密切关系。之前政府通过新住宅印花税、额外印花税和买家印花税,限制市民买第二套房、限制住宅转售期和限制非本港居民买楼,来压抑炽热炒风,令到一些有闲钱想买楼投资的人士,因入场成本过高而作罢。现在政府全面撤辣,大大降低交易成本和持货成本,自然吸引投资者重临楼市。

此外,撤辣令楼市气氛大为改善,之前准买家眼见楼市拾级而下,担心楼价会进一步下跌而不愿入市,导致量价齐跌。随着政府全面撤辣,降低入市门槛,用家眼见投资者和炒家纷纷出动,业主封盘反价,担心若迟买便要买贵货,决定不再观望。

楼市再现炒家踪影,相信政府在撤辣时已将这问题列入预估情境之中,而市场出现炒卖现象是很寻常的事,在现阶段炒风只属个别事件,毋须过分惊慌。毕竟辣招属于人为干预,扭曲楼市,导致现时楼价未必是真实价格,炒家进场可哄抬市场氛围,让用家和准买家重拾市场信心,而炒家又懂得评估物业价格,只要觉得抵买就会出手,当楼价升到其心目中价格,有合理利润便会出货。因此,未来几个月将是楼市好友和淡友之间博弈,而业主眼见需求增加,不再减价求售,在叫价方面企硬,令楼价止跌回稳,有助找出一个平衡点。
惠港措施陆续来助稳楼市信心

撤辣令楼市氛围大为改善,短期会刺激一二手交投上升,楼价即使回稳,但未必一定会大升。内地曾对楼市实施严厉需求管理措施,包括限购、限贷、限价等,去年8月下旬全国各地陆续放宽或取消楼市辣招,刺激楼市成交量,一线城市楼价在9月短暂止跌企稳,其后无以为继,楼价依然向下寻底。内地经验反映楼市撤辣未必令楼市逆转,皆因民众对经济前景欠缺信心,楼盘供应多,但多间房企又出现违约,令人担心买入的楼花烂尾收场。

本港楼价受到未来一手供应过多制约,今年预计有2.5万个单位落成,再加上有2万个货尾,而未来3-4年潜在供应量近11万伙,消化需时。

政府撤辣后,有约9万个二手单位即时解封,令到市场潜在供应大幅增加,与新盘争客。发展商即使眼见市场气氛好转,也是贴近市价开盘,并推出优惠付款安排,希望可吸引投资者入市大手买入多个单位,让其只需付少额订金,却有充裕长成交期对单位进行转售图利,可见其策略是搞旺市场气氛,先求量,再求价。

影响楼价另一关键因素是利息走向,一旦美国联储局下半年启动减息周期,便有望纾缓供楼人士的负担。再加上中央已放风将陆续推出惠港政策措施,有望改善本港经济,进一步提振市场信心,令楼价进一步回稳。

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