楼市跌势不止 减辣宜早不宜迟

为压抑炒楼活动，港府在13年前推出楼市辣招，透过引入额外印花税、双倍印花税和买家印花税来为炽热楼市降温；13年后，随着本港经济不振，楼市和股市持续下滑，社会高呼减辣、撤辣之声不绝，财政司司长陈茂波前日表示会务实检视辣招，与过往口风明显有所不同，让人憧憬减辣有望。港府一旦决定减辣，宜尽快出招，才有望稳住市场信心，让楼市回稳。
发展商投地意欲降库房堪忧

以往每当有人提出减辣要求时，陈茂波总是以楼价仍偏高为由断然拒绝，但前天却指现时楼市情况与当年引入楼市辣招时不同，政府会密切留意市况，以务实态度不断检视，明显放软口风。陈茂波态度有所改变，因经济形势逆转，楼价自2021年9月高位回落，至今已累跌14.8%，而跌势仍未有停止迹象，一手货尾高逾2万伙，大型发展商为了加快套现，不惜低价开盘，导致二手楼市疲莫能兴，即使业主大幅减价亦无人问津。楼价拾级而下情况持续，恐怕让楼市陷入恶性循环。

事实上，之前一、两年高价买入楼花并承做高成数按揭的买家，相信现在已届收楼时刻，上会时面对银行估价不足问题，假如没有充裕资金补差价，可能要被逼挞订，进一步推低楼价。很多业主仍未清还按揭贷款，若楼价再跌一至两成，相信不少人沦为负资产，不但面对银行可能提早收回按揭贷款的风险，还因身家缩水，影响到消费意欲，最终拖累经济复苏，甚或影响银行体系稳定。

由于准买家认为楼价仍会持续下跌，不愿入市，令发展商货尾越积越多，资金回笼慢，挫损其投地意欲，即使入标出价也非常保守，最终或流标收场。今个财政年度，政府迄今只卖出两幅地，卖地收入肯定无法达标，使财政赤字日益严重。

相信政府早已意识到楼市问题严峻，7月时金管局放宽自用住宅物业按揭成数，上周五按揭证券公司将1000万元以下的楼花，只要买按保也可做9成按揭，无疑是想协助买家上车，并助发展商去库存，后者成效仍有待观察，但前者对支持楼市作用似乎不大。差估署8月楼价指数下跌1.4%，连跌4个月，几乎将今年初的所有升幅蒸发，业界估计到年底时甚至要倒跌3%至5%，令港府不得不认真考虑减辣，而陈茂波选择在楼价指数出台后放风检视辣招，无疑是最佳时机。
分段实施先助海外专才换楼客

眼前是如何出招，究竟是局部减辣抑或全面撤辣，相信当局仍在研究中，但地产建设商会执委会主席梁志坚强调，现阶段就算完全减辣，楼价都不会大幅上升。毕竟美国联储局暗示年底前仍会加息，即使明年下半年有望减息，但减息幅度有限，意味息口高企情况会持续好几年，香港短中期也难以减息。再加上内地经济减速，民众对经济前景不明朗，宁愿将钱储起来也不愿胡乱消费投资，故期望北水南下买港楼是不切实际。

内地经验显示，即使中央为了救楼市，不惜对实施多年的严厉楼市调控措施大幅松绑，各地连环祭出放宽限贷、限购和限价措施，交投变得活跃，但楼价未有大幅反弹，反映民众信心仍然相当疲弱。

假如港府担心一下子全面撤辣会再掀炒风，可以考虑循序渐进地减辣或撤辣，并分阶段落实。首阶段可考虑撤销来港海外专才置业的买家印花税，先豁免相关税项，若在7年内出售物业时才追收税款，作为吸引人才措施之一；同时考虑大幅调低从价印花税率，方便市民换楼。至于针对短炒卖楼的额外印花税，则应继续保留，待最后阶段才考虑放宽。

楼市下行压力越来越大，而且跌势不止，港府应审时度势，尽快果断减辣，越早出招，越有望尽快稳住市场情绪。