绿色论坛｜明日大屿五疑团未解 发展快熟棕地为上策

发展局选择在圣诞长假前，公布「交椅洲人工岛」的最新方案，引来各界哗然。当局交予立法会的最新文件（下称文件），以至在立法会发展事务委员会的讨论，不但未释公众一直以来对「明日大屿」的疑虑，反引来五大疑团仍未解除，包括低估成本、高估收益、漠视生态、无助市民「住大啲」，以及无视北部都会区快熟棕地。发展局理应在展开「交椅洲人工岛」公众谘询前解画，否则将蒙上「借民意为其背书」的嫌疑。
造价保守估计至少8000亿

「明日大屿」是本港有史以来最大规模、造价最贵的填海项目，根据文件，「交椅洲人工岛」填海最新造价为五千八百亿元，比四年前贵八百亿元。然而，当局直至现时，仍无向公众公开成本明细，其粗疏的估算既剔除了「明日大屿」当中欣澳和龙鼓滩等填海项目、公共设施如公屋或道路的成本，亦漏计工程期间的通涨；另外，未来多项大型基建工程上马，填海所需的公众填料或不敷应用，若须从外地引入填料，近年全球填料供应紧张，多类砂价全面飙升，将直接拉高成本；如计及以上因素，「明日大屿」造价保守估计恐怕至少八千亿元。

「交椅洲人工岛」以至「明日大屿」的成本大涨，收益却料不升反跌。当局按十一月地皮成交价，调低收益至七千五百亿元。不过，在该估算公布三天后，被视为「第二个核心商业区」的启德发展区的住宅地皮，仅以每尺楼面地价六千一百三十八元成交。当局吹捧的「第三个核心商业区」的人工岛，若以此成交价估算，意味收益将跌至约五千七百七十五亿，加上近年核心商业区空置率创新高、政府财赤、大型工程超支的「前科」等，恐怕出现入不敷支的情况。

填海工程对海洋生态的破坏一直备受关注，观乎当局现在公布的生态调查结果，既未兑现去年承诺，在法定程序以外谘询环谘会委员；对于如何抵御海平面上升、如何达致碳中和等亦无细节。政府文件甚至透露将考虑发行债券等融资方式建岛，又举三跑发绿债为例子。不过，发债牵涉所需归还的利息，须计算在成本当中，当局目前着墨甚少。而在这种情况下发行绿债，难免惹人怀疑为人工岛「漂绿」，能否吸引投资者，仍然成疑。
人工岛10年内落成房屋机会微

政府曾声称「明日大屿」有助市民「住大啲」，但以目前的楼价作卖地收入预测，如何能改变现况，维持地价不变，单位面积增大，又控制楼价在市民可负担水平呢？文件只写有十年能提供的熟地量，却没有指明何时可提供多少公营房屋单位，当局更在发展事务委员会透露，公私营房屋的比例七三比并非铁板一块，是否意味人工岛将来或减建公屋？参考历时二十年的西九龙填海计画，当年一大目标同是重置油尖旺旧区的基层，然而，头十年落成的几乎都是「天价豪宅」，公屋则至今仍在动工。

在香港历来财赤第二高下强推人工岛填海，惹来质疑，当局应趁着公众谘询延期，悬崖勒马，撤回填海项目，脚踏实地善用规划资源，才是市民所乐见。根据绿色和平与本土研究社的研究，新界有逾四百公顷快熟棕地，当中四分一属闲置，五年内已可变成熟地，十年内落成房屋的机会，似乎远高于人工岛。
陈可淳
绿色和平资深项目主任