【来论】释放土地发展潜力

政府在一八年《施政报告》提出「土地共享先导计画」（计画），希望以公私营合作模式增加土地供应，暂时收到三宗申请。但有声音表示计画变相由发展商主导，建议动用《收回土地条例》（条例）更直接有效，更能引起社会热烈讨论。

其实由回归至今，政府曾经超过一百六十次引用条例；但过去五年，用作兴建公营房屋的项目仅十个，涵盖面积约十三万平方米。有见及此，行政长官在一九年的《施政报告》提出，将会运用《收回土地条例》收回私人土地兴建公营房屋。事隔一年半，在今年五月政府宣布将会收回三幅私人地，当中两幅位于元朗，一幅位于粉岭，合共一万二千三百平方米，连同邻近约三千五百平方米的政府土地，预计可提供约一千六百个单位。同时，为扩展东涌公营房屋发展，政府于六月亦引用该条例，收回区内二百九十四幅私人土地，涉及面积约四万九千四百平方米，预料可提供一千五百五十个单位。到七月尾，政府再进一步向元朗朗边公营房屋进行收地，涉及一百零六幅私人土地，面积约四万八千平方米，预计可提供一点二万个公营单位。

虽然政府大力推动条例，但它并非灵丹妙药。首先，计画经常受到业主或发展商反对，政府徵收农地只会赔偿农地的应有尺价，而没有考虑其他因素，因此现时每尺农地最高的赔偿额只有一千三百元，招来业主及发展商极度不满；若引来司法覆核，所需时间数以年计，后续亦要考虑很多补偿和安置的方案，一来一回已浪费不少时间。以横洲公屋发展项目为例，早于十年前已经开始研究，一五年作谘询，但随即被司法覆核，扰攘至今预计将于二五年完成收地及清拆，二七年展开施工，到三三年才落成。

政府当初提出「土地共享先导计画」，原意希望释出农地发展潜力，透过公私营合作联手解决上述的规划与配套问题，加快公营房屋的供应。申请计画的发展商需要将完成整合的私人地段业权以已平整土地形式交予政府，并配合主要官地及一小部分的绿化边陲地带作为公营房屋或「港人首次置业」（「首置」）发展。

为了吸引更多发展商参与计画，政府针对一些非规划成建屋用途而需要缴交补地价的土地提出诱因：发展商负责地盘平整，从补地价中扣减建筑成本；而政府则负责地盘周边的设施，包括水务、渠务、道路等，利用减低成本以方便私人土地业主可适量提高发展地积比率，然后再将七成的增建单位拨归政府作为公营房屋。截至二一年八月十一日，发展局已收到三份申请，合共总楼面面积二十六万五千一百三十五平方米（私人房屋）及五十九万四千九百七十一平方米（公营或首置盘）。

其实整个计画的申请过程与过往进行《收回土地条例》的时间相若，但政府却可以节省一笔赔偿费及避免因司法覆核而造成的损失。因此，这个计画可称为一个崭新而又可取的构思，而且政府特意成立项目促进办事处，协调各部门的审批程序，加快规划及修订地契的流程，尽量争取早日建屋。

随着房屋问题日益严峻，根据房委会公布最新公屋轮候时间，一般申请者的平均轮候时间为五点八年，数字创二十二年新高。增加房屋供应向来是每届政府施政的重中之重，但如何觅地永远是一大难题，相信市民将会乐见短中期有更多土地供应。但同时，政府亦要多管齐下，不断探讨及研究可行方案，才能做到真正「急市民所急，想市民所想」。

吕迪祈

工程界社促会青年部副主席

大舜基金智囊团成员