【独家】八棕地曝光 沙埔及屏山北合供万四伙

（星岛日报报道）政府在去年《财政预算案》公布物色八幅分别位于元朗、屯门及大埔各处的棕地群，共可提供逾两万伙公营房屋单位。经过近一年评估，有关棕地的具体研究范围近月陆续曝光，八幅拟发展棕地均呈不规则形状，即使一些似乎「用不着」的狭长用地或道路，也被刻意纳入研究范围之内，料政府日后会将有关部分的楼面面积（GFA）转移，令整个地盘更为「见使」。政府消息透露，首批较具发展潜力的用地，以元朗沙埔用地及屏山北用地最具规模，分别可提供达七千伙，日后有望发展成小社区，合共拟建一万四千个公营房屋单位，供应伙数比起整个太古城还要多，而政府正计画今年内公布新一批有潜质作住宅发展的棕地群。

发展局去年初仅以「大圆点」粗略显示八幅棕地的位置，但近月再陆续公布每幅棕地的可行性研究范围，进一步反映发展意向。本报根据有关图则，发现八幅拟发展棕地均呈不规则形状，其中现时主要用作大型露天停车场的屏山北用地，预计可提供大批用地，当局拟分作南北地盘分期发展；其中，南面地盘附近的数幢低密度住宅，虽然未被纳入研究范围，惟住宅之间的一些停车场出入道路，却被纳入。

值得留意的是，部分拟发展棕地并非完全平坦。其中蓝地北用地，因应范围内有墓地群，棕地中央部分被划入不发展地带，被剔出研究范围，料日后建屋时需要避开有关用地，并沿周边位置建屋，加添发展难度。

政府消息人士透露，政府当局经过细心衡量后，认为今次推出的八个棕地群，可发展的潜力较大，位处平路且容易剪裁，因此率先研究。在各用地之中，以元朗沙埔用地及屏山北用地最为重要，分别可提供达七千伙，区内有望发展成小社区，合共拟建一万四千个公营房屋单位，供应伙数比起一个太古城还多；若以政府十年拟建逾三十万伙公营房屋计算，今次单计上述两个项目，已相当于五个月的房屋供应量。

本报记者近日前往多个主要地块视察，发现多个棕地群均存在各式各样的发展难度，当中大部分用地均有一个共通点，为邻近高速公路旁边，须增设交通支路接驳，否则不但区内居民将难以连接市区，并会加剧附近一带地区的交通负荷。

消息人士表示，政府当局理解各用地均存在的优劣，因此现时正研究发展的可行性，部分或需加建道路，以助相关用地接通社区；惟过程中涉及相当复杂的情况，当中以蓝地北、屏山南，以及泥围用地为例，虽然毗此之间相距不远，惟中间却被村落阻隔，难以兴建道路打通，减低各用地的连贯性。消息指，部分邻近铁路系统的用地，发展潜力则较大，当中沙埔用地邻近将落成的北环线凹头站，有助疏导人流，同时附近一带亦有私人住宅，现时已有基本的社区配套；同时屏山北用地亦邻近港铁天水围站，同时连接轻铁站，因此适合作大规模发展。

团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺称，不少棕地群位处高速公路旁边，但由于不一定可以有支路接驳，难以保证日后交通方便，反而是住宅日后太贴近公路，地盘还需要预留一些用地，以便楼宇日后可以后移，始能达至隔音效果，或令日后地盘范围减少，「正因为这些种种原因，这些用地是岩岩馋馋，反映政府在觅地工作上已『冇嘢好搵』，政府未来要发展这些用地一点也不容易。」

部分用地的范围出现「三尖八角」的形状，包括涉及发展规模最大的元朗屏山北用地等。测量师学会前会长刘诗韵估计，地皮上部分狭窄「凸出」部分，最终未必会被剔出，「可以不一定在那些部分起楼，只要不超出地盘的高度上限，可以收了那些用地，再将有关部分可容许兴建的楼面面积（GFA），移至地盘的其他范围，令地盘更加见驶。」