360公顷湿地缓冲区 规划界倡释出起楼

(星岛日报报道)本港土地供应紧张，政府亦急于寻找合适用地建屋；针对社会近年提出的土地供应选项，均难以解决燃眉之急，有规划界人士近日特别到新界北部实地视察，留意到用作分隔湿地与城市之间的湿地缓冲区，仍有三百六十公顷可供发展。曾任香港规划师学会副会长的杜立基提出，政府可进一步放宽缓冲区内住宅用地的地积比率，由现时约零点二至零点四倍，增加至平均约两倍水平。他亦留意到，现时湿地缓冲区内已有约一百八十公顷由发展商持有，并获批建低密度住宅，可建约八千伙，惟若政府可进一步放宽至二至三倍，可建单位将会增至五万伙，相当于全年私宅及公营房屋供应目标的总和，有助回应住屋需求。

政府近年公布，香港人均居住面积只得一百六十一方尺，比起亚洲多个主要城市，包括新加坡、东京及深圳等，人均居住面积更细。政府为增加土地供应，近年采取多个渠道觅地，当中包括推出备受争议的明日大屿填海计画，惟一直被批评「远水不能救近火」。有规划界人士指出，位处新界北部的湿地缓冲区，现时尚有部分用地，至今仍有大量未被开发用地。

本港的北边主要为生态价值较高的湿地，城规会于一九九九年在后海湾一带划设湿地保育区和湿地缓冲区，其后范围再延伸至蚝壳围及马草垄一带。资料显示，现时湿地保育区占地约一千七百多公顷，湿地缓冲区则主要位于保育区以外的五百米范围，占地约一千二百公顷，当中有约一半的面积，涉及约六百公顷，现时已作住宅发展及工业用地等用途。至于另外六百公顷，当中有约六十公顷为渔塘，其他用地则为农地及棕地等用途，当中部分棕地现时用作货仓等物流用途。

曾任香港规划师学会副会长的杜立基认为，缓冲区的用意在于分隔市区及湿地，而非一刀切不能发展，因此若经过适当的设计及规划，迁就生态环境，以避免住宅影响区内生态，则理应容许于区内建屋。他指，区内现时能够发展的用地，普遍仅约零点二至零点四公顷，未能有效善用相关用地，因此建议政府可进一步将该缓冲区的地积比率，因应各地皮不同的情况，平均放宽至两倍水平。

杜立基称，湿地缓冲区内，现时已有约一百八十公顷由发展商持有用地，已获批建低密度住宅，惟仅约零点二至零点四倍，可建约八千伙；但若政府批准发展商放宽至一倍，可建单位则可增加至两万至三万伙水平，若政府进一步放宽至两至三倍，料将可放宽至五万伙水平，可建供应伙数为政府全年私宅及公营房屋供应目标总和。

规划师林家辉表示，由于本港位于内地以南，同时亦邻近太平洋，因此现时的湿地位置，为候鸟由太平洋飞往陆地后，首个觅食的位置，然后再起飞往内地；至于转季时，同时亦为候鸟飞往太平洋前，最后一个觅食点，因此若湿地缓冲区楼宇过高，则会影响雀鸟飞行路线，因此区内建筑物高度不宜过高，仅适合低密度发展，即使发展商建屋，亦有责任保育邻近的湿地及鱼池。