龍漢標倡引入「白色規劃」 靈活吸引開發北都 籲政府延長換地時間表達成「雙贏」

政府正全速開發北都，佔地面積達3萬公頃約佔本港總面積的三分之一，現時多個地區均有不同新規劃。立法會地產及建造界議員龍漢標接受本報專訪時表示，現時北都只發展其中約3,000公頃，可見本港從不缺土地，惟需要在「土地規劃」着墨，建議引入白色規劃（White Zone），在發展中預留彈性，靈活應對未來市場變化；並倡議在規劃審批等程序上成立「單一窗口」機制，不同政府部門審批流程由單一窗口處理，將有助片區開發，加快流程及時間等。

立法會議員龍漢標建議引入白色規劃（White Zone），在規劃發展預留彈性，靈活應對未來市場變化。

規劃過程須「拆牆鬆綁」

龍漢標指，北都總面積達3萬公頃，現時只計劃發展其中約3,000公頃，可見本港欠缺的不是土地，而是欠缺「土地規劃」，建議引入White Zone概念，在指定區域沒有劃定為某一種指定用途，而是讓該土地有多種用途，提供彈性靈活迎合市場需要，當市場和社會發展有所變化時，就毋須再重新申請改劃，可以靈活應對市場變化需要。事實上，新加坡於多年前已開始於城市規劃中應用White Zone概念，其成功經驗可供本港政府參考。

本港改劃土地所需時間冗長，龍漢標主張在規劃過程中進一步「拆牆鬆綁」，現時一幢物業從籌備、興建，以至入伙，需要經過多個部門逐一審批及驗收，整個程序需時冗長，當中或有重複，形容如同闖關遊戲需要「逐關逐關過」，尤其未來北都不少用地仍是生地，須經面對程序更多。

可設「單一窗口」加快審批片區

他強調，既然政府採取促進者思維，尋找提速方法，建議在規劃過程中成立「單一窗口」機制，不同政府部門審流程由單一窗口處理，各自完成審批等程序，屬可行又落地辦法，得以提速、提效完成，將有助片區開發，加快流程及時間等，亦可以降低發展風險，屆時財團投地出價自然會更加進取，有利於政府收入。

新發展區地積比低限制發展潛力，龍漢標說，絕對有可能提高地積比率，現時在決定地積比時仍遵從舊有概念，港島及九龍會被劃分為市區，新界則屬於郊區，故新界不少地區地積比遠低於市區。隨着交通網絡趨發達，即使在新界出發，約半小時的車程都能到達中環，「郊區」概念可以商榷，而且其他排污系統等配套都有足夠能力應付到更多人口。尤其現時方向為全速發展北都，以對接深圳，達成戰略性合作，故提高地積比實在是合理之舉。

「綜合發展區」（CDA）用地規劃涉及不少限制，重建發展難度高；龍漢標認為，CDA屬分區計劃大綱圖一部分，以往設立大綱圖目的是希望配合該區發展方向，提供足夠和合適配套，惟面對近年市場變化急速，難免會出現跟不上時勢情況，例如市民購物習慣於過去數年大幅改變，在家工作亦已成風潮，導致對於零售物業及寫字樓的需求出現變化。

上述大綱圖制訂時間與需要落實發展時，中間有一個時差，可能市場對於不同土地需要已經有所變化，當發展商想要做出改變，又會面對改變土地用途上多個程序，延長整個發展過程，間接加重發展成本。

龍漢標倡議在規劃審批等程序上成立「單一窗口」機制，不同政府部門審批流程由單一窗口處理，將有助片區開發。

原址換地未達「雙贏」 建議延長時間表討論

政府全力發展北都，當原址換地「死線」過後，隨即進場收地，當中古洞北及粉嶺北新發展區，由財團申請的7宗換地個案限期內未達成共識而被收回。龍漢標對雙方未達至「雙贏」局面而感到可惜，認為政府及發展商都有專業團隊對補地價金額做出估價，各自有充足數據支持，只要有充足時間予雙方進行磋商，相信是能夠達到共識。

他建議，政府延長換地時間表，讓政府和申請人之間有更多時間討論，以及進行磋商，達成「雙贏」，若換地成功，可為政府庫房帶來即時收入，政府亦應以促進者靈活思維，適時優化換地安排。

另外，在收地個案中發展局日前指截至2月底尚未支付的補償金額大約169億，未支付補償個案中，一半因為土地業權未釐清。龍漢標指，延遲支付對土地持有人不公平，亦為一些棕地作業者帶來麻煩，包括在資金調配及營運上，不過政府在進一步優化程序後，料會加快發放補償金。

3片區如「摸着石頭過河」

政府在北都推出「3個片區」發展以作為試點，其發展規模龐大，他形容目前是「摸着石頭過河」，由於現階段片區正招收意向書，並於3月底截止，屆時就了解本地、內地甚至海外大型發展商或財團，對區片及其發展模式興趣，將為日後招標給予更明確發展方向。

「3個片區」佔地介乎12.5至18.6公頃，每個項目數百億元發展成本，對於分期付款意向，龍漢標指，對分期付地價或分紅等持開放態度，認為方法可行，認為在付款辦法上其實有很多靈活變動空間，可避免地皮發展初期就需要發展商投入龐大資金成本，相信值得發展商與政府磋商。

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