一簽多行帶動核心舖市漸明朗 羅啟邦：旅客成指標 「基本消費填滿金字塔底層」

投資者羅啟邦過往準確預測舖市，走在旅遊業前線的他，有數據在手，因應數據做買賣，結果奇準！環顧現時，他說，近年消費市場疲弱不堪，幸好「一簽多行」帶動基本消費，核心區舖市可望逐漸明朗。

留住「過夜遊客」谷消費

萬通旅行社董事羅啟邦（ROY）形容，若以一個金字塔來形容消費市場，一簽多行帶來基本消費，盡管都是低消費，可填滿金字塔底層，鞏固基礎，隨着盛事不斷，加上啟德體育園投入服務，可力吸世界各地的中級消費。至於塔頂顧客早已消失無蹤，那就是當年一買就20隻名錶的豪客。

羅啟邦認為，穩扎穩打不失好事，估計今年復活節及暑假遊客數量眾多，今年逾5,000萬人次，按年升逾10%，人數增加，令飲食、日常用品及藥妝，銷量一定不錯。旅遊業是經濟支柱之一，深圳一簽多行客不用過夜，若然逐步開放其他城市，一定帶來過夜客，不過夜與過夜人均消費額分別1,000多元及6,000多元。

他提議，香港可更好掌握時間，盛事翌日中午，最好壓軸有活動箍客，令他們樂於在港逗留一晚。他強調，以往時見旅客投訴消費被騙，現在沒有了，事實上，人人都應該殷實待客，這是利人利己舉動，有利香港經濟。

投資者羅啟邦表示，從遊客數據，可以預測舖市走勢。

一簽多行帶動核心區舖

羅家經營旅行社（俗稱「地接社」，負責接待來港遊客），「80後」的羅啟邦本身是測量師，2003年轉行，加入家族團隊，除了本業外，亦涉足舖位投資。

他發現，旅客數目與零售息息相關，亦是舖市指標。「2003年至今，數據走勢一致，當遊客增加時，舖市一定暢旺。」2014至15年他大手沽舖，皆因遊客數目高位回落，消費模式有變。

「當時人人看好，我沽貨，心裡有壓力！」疫情期間，舖價較高峰回落30%至40%，他一度計劃入市，最後忍手待開關。結果，卻在2023年4月沽售手上最後一個舖位，元朗教育路舖套現5,500萬。「發現內地客只為實務，去一趟銀行就離開，消費相比以前天淵之別，我們趕尾班車，離開舖市。」

他認為，現時舖市尋底中，租客談續租，例必要求減租！而且，看不見利息會大幅下調，舖市還是麻煩！不過，由於舖價已由高位跌70%，處於相對低位，在一簽多行帶動下，核心區舖相對明朗，若然租客穩定，回報5至6厘，不妨作考慮。

北上熱潮僅短暫網購衝擊舖市至深

通關後港人紛北上消費，香港零售業備受打擊。然而，羅啟邦認為，北上消費難於長久維持，北上牽涉時間成本，加上消費模式不外吃喝玩樂，港人不會長線追捧，估計熱潮數年間漸消退。他與家人都有北上消費，而且自行駕車，內地物價平服務亦好，初時感覺新鮮，但來往車程兩至三個鐘，新鮮感一過，漸感到疲累。

反而，他認為，網購影響力不可忽視。未來將有更多市民習慣網購，核心區可做遊客生意，有廣告效力舖位，影響相對細；核心邊緣區影響最大，舖位買賣有必要重新計算。

買賣物業最重時機「慶幸03年淡市入行」

地產界前輩向來認為，買物業首重地點，地點永遠最重要，羅啟邦則強調，時機才是第一位，那怕最靚最優質舖位及寫字樓，跌浪中仍然無補於事，即使購入次一級物業，只要時機掌握得好，仍然有可為。

時機重要，他慶幸自己2003年入行，當時生意淡靜，一入行就趕着做宣傳找客，重新部署策略，重整公司架構。「今次疫情3年，我將『成件事』翻版做一次。假如旺市入行，就不會有這樣經驗！」

回顧當年入旅遊業，朋友替他擔心，認為此行業脆弱，一場沙士已被打殘， 不知捱到何時，殊不知沙士後迅速恢復，更令他食中旅遊業「黃金15年」。

他滿有信心，指香港是遊客嚮往的城市，旅客人數一直高踞全球首位，其次為法國巴黎及泰國清邁。內地還有幾億人沒來過香港，他們旅遊首選香港，旅遊業仍然有發展空間。惟現時旅遊不再是單純的購物遊，萬通開拓「旅遊+」項目，加上資產管理、醫美等等項目，為旅遊增值，開拓新路向。