獨家｜油塘灣巨無霸項目「斬件」降風險 財團變陣分4期逐步申補價

由恒基、新地及會德豐地產等6大發展商合作、規模相當於半個太古城的油塘灣「巨無霸」商住項目有新發展。市場消息透露，發展商為解決補地價問題，決定將項目「斬件」，最新分為4期發展，並且逐期向政府申請補地價，相信有助降低發展風險。

油塘灣「巨無霸」商住項目，預期可提供6,236個單位，屬市區罕見大型物業發展項目，然而經過超過4年磋商，政府與發展商仍未能就項目補地價達成協議，為解決這個問題，發展商最新決定將項目「一拆四」，分4期進行發展，並且逐期向政府申請補地價，當中第一期發展的住宅單位數目略較其餘3期為多，同時涵蓋項目商業部分，涉及非住宅樓面約10萬方呎，而第2期至第4期則為純住宅發展。

市場消息透露，發展商為解決補地價問題，決定將油塘灣項目「斬件」，最新分為4期發展，並且逐期向政府申請補地價。

油塘灣「巨無霸」商住項目預期可提供6,236個單位，屬市區罕見大型物業發展項目，因此備受市場關注。

經過超過4年磋商，政府與發展商仍未能就項目補地價達成協議。

據了解，發展商之所以多次拒絕接納補地價，其中一個重要原因是項目發展年期長，以致風險及利息等成本較高。

翻查資料，地政總署去年9月第4度批出項目的補地價費用，平均每方呎樓面補價約3900元，涉及金額逾159億元。

去年9月批出159億補價未接納

上述項目可建樓面面積逾408萬方呎，原先構想是與政府達成補地價協議之後，分8期至10期進行發展，主攻中小型單位。不過，地政總署於2020年12月首度批出項目補地價費用之後，迄今逾4年依然未能與發展商達成協議，發展商更多次提出上訴。

翻查資料，地政總署去年9月第4度批出項目的補地價費用，平均每方呎樓面補價約3,900元，涉及金額逾159億元，較2023年第3度批出的補地價費用平均每方呎約6,000元、涉資約245億元，大幅調低約35%。

發展商決定將項目「一拆四」

據了解，發展商之所以多次拒絕接納補地價，其中一個重要原因是項目發展年期長，以致風險及利息等成本較高，未計算購入地皮的費用，「拆細」之前僅補地價、建築費及利息等支出，實用面積計算，首期平均每方呎發展成本約14,500元，後續期數將更高，而且發展商需要在39萬呎的前濱及海牀範圍，興建海堤及登岸梯級，令到整體發展成本增加。

與此同時，補地價費用過高，亦是發展商拒絕接納重要因素，以越秀地產同區東源街越秀冷藏倉庫重建項目為例，2023年11月與政府達成換地協議，涉及補地價金額約13.46億元，以項目可建總樓面面積約66萬方呎計算，平均每方呎樓面補價僅約2,040元，明顯較油塘灣商住項目補地價費用為例。

據知情人士透露，項目籌備已經超過20年，然而因為未能與政府達成補地價協議，以致遲遲未能進行發展，現時將項目「斬件」，分4期進行發展，並且逐期向政府申請補地價，不僅有望加快補地價，同時因不用「一筆過」支付巨額補地價費用，有助降低發展風險，預期上半年有機會批出項目第一期補地價費用。

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