經絡料明年樓價反覆偏好增3至6% 實際按息降至3.25厘 市民置業取態審慎

今年樓按市道跌宕起伏，一方面，年初政府全面撤辣、聯儲局開啓減息周期、金管局修訂物業按揭貸款監管措施，銀行亦逐步放鬆按揭業務取態為樓市創造更有利環境，但經濟不景、供過於求等不明朗因素仍拖累樓市回升。展望明年，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預計，美國減息下第三季時滙豐的最優惠利率（P）會繼續回落至5厘，實際按息將低至3.25厘，樓價表現將反覆偏好，波幅介乎3至6%。中原按揭董事總經理王美鳳指出，明年美息仍處回落周期，港元拆息亦將會下跌，當拆息回落一定幅度，銀行將再有機會減P，預期明年按息將降至3.25厘水平。

以450萬元平均按揭貸款額、30年還款期計，每月還款額13,709元，較現時再少436元或3%。

曹德明認為，本港經濟尚未完全復蘇，整體大環境仍存在不穩定性，故市民置業態度偏向審慎。

一個月拆息或反覆徘徊4厘水平

曹德明稱，美國料減息兩次，基準利率將下調至3.75厘至4厘區間，港銀減P至5.25厘後，實際按息料減至3.25厘，料發生的時點將在明年8、9月時，一個月拆息或反覆徘徊4厘水平，明年年中可能下試3.5至3.7厘。

他預計， 明年樓價表現將反覆偏好，因見發展商推盤成交高低價都有，高價來自外國及新港人客，推盤的貨尾亦是按市場價，換樓市場發展較慢，二手樓成交仍在尋底。另外，今年租金回報率從3厘至4厘半不等，隨著息口回落，市場上有一半能做到供平過租，轉租爲買的情況略有增加。

王美鳳表示，按照現時H按封頂息率水平，1個月拆息需跌至低於2.2%，按息方可跌穿封頂息率而下降，現時拆息近4.5%多水平與2.2%仍有較大距離；不過，若明年拆息能逐步下降，銀行資金成本降低或可推動銀行下調按揭計劃息率，令市場按息進一步下跌。

調查：逾八成明年入市保持審慎

經絡按揭轉介同時訪問市民了解來年置業意向取態，當中逾三分之二為現有業主，其餘則為未有置業的人士。在整體受訪市民中，逾8成半表示來年入市或投資部署取態將保持審慎。另有逾6成表示，政府年內多番「減辣」措施對樓按市場有正面作用。

曹認為，政府「減辣」有助樓市平穩發展，但本港經濟尚未完全復蘇，整體大環境仍存在不穩定性，故市民置業態度偏向審慎。

趁低吸納為入市主要原因

來年置業部署方面，持有物業市民中，逾7成為「靜觀其變或先按兵不動」，其次為「考慮換樓」，佔15.9%。考慮換樓的市民中，近3成投選「樓價下跌，趁低換樓」為換樓誘因，其次為「家庭需要」佔25.2%，「改善居住環境」則佔21.4%。此外，逾7成考慮換購二手物業，一手物業佔28.6%。逾5成心儀600萬以上至1,000萬元物業，近6成半會承造高成數按揭。

沒有持有物業市民中，逾5成來年置業部署為「靜觀其變或先按兵不動」，其次為「考慮置業」佔36%，租樓則佔11.7%。考慮置業的市民中，逾9成是作自用，近4成投選「樓價下跌，趁低吸納」為主要置業誘因，其次為「磚頭保值」佔18.1%，「息口回落」則佔14.6%。此外，逾5成考慮購入二手物業，一手物業佔45.1%，海外物業則佔2.8%。逾6成半心儀樓價600萬元或以下物業，逾7成會承造高成數按揭。