星島申訴王｜零團費包食包住大灣區睇樓團 直擊經紀多招氹港客買樓
2024-11-11 08:00 
連接深圳至中山的深中通道於6月通車後，由深圳到中山車程只需30分鐘，內地地產開發商看準機會，推出多個兩日一夜睇樓團，行程包括入住星級酒店，提供專車接送、自助早午餐，還有自由活動，可以說是全包宴，費用全免。《星島申訴王》派記者參加了其中一個房產考察團，實際觀察內地樓盤銷售情況，及賣樓經紀的促銷手法。
經紀採人盯人戰術 稱公司實力雄厚
當日記者準時九時到羅湖口岸集合上車，車上面約三十多人，一半以上是經紀，他們採取人盯人方法坐在團友旁邊，一邊噓寒問暖，一邊試探團友經濟實力，而大部分團友都較為年長。經兩小時車程，終於到達中山一個樓盤銷售中心，現場環境不少地方仍是工地。
睇樓前先吃午飯，零團費提供六個餸菜，自助餐形式，有肉有蝦，還有白飯例湯，算是不錯。飯後進入戲肉，在樓盤講座上，經紀向團友介紹公司實力，詳細解釋項目內提供的配套設施等，稱不論從品牌、質量以及資金等方面，背後都有政府把關。
第一招：減價送裝修
聽完講座之後，經紀就帶團友參觀示範單位，看了兩間後，經紀開始出招推銷樓盤，其中一個戶型原價售130萬人民幣(下同)，現時團購價可減價30多萬，只售94.7萬元。記者追問下，還附送全屋裝修，如當日可落實付訂金，還再酌量減樓價，經紀不停強調機會難得，促記者盡快決定。
第二招：製造氣氛
之後經紀帶記者到大堂繼續商談，期間有一位團友對某個單位感興趣，經紀回應指五萬元訂金就可以保留單位，然後該名團友二話不說即刻遞上信用卡，經紀立即大叫前枱職員保留單位，讓團友感覺現場氣氛好似要搶購單位，不買就像執輸一樣。
當日睇樓最後環節是敲金蛋及拉禮炮，慶祝一眾準業主，而不同金蛋附有不同禮物，主要是小家電，現場所見，每賣出一個單位，準業主就會敲一隻金蛋，當天至少敲了六隻金蛋。
記者被經紀前後推銷接近六小時才離開售樓中心，在吃完晚飯又要經兩小時車程才去到廣州的酒店，當晚住的酒店位於廣州黃埔區，經網上查閱，酒店評分有4.9分，算是高評分，而記者分配到的是豪華雙床房，當晚包早餐價錢為338元一晚。
廣州公寓盤只有使用權
翌日行程繼續睇樓，當日所睇的是位於廣州的公寓，建築面積約32平方米單位，售價38萬元左右，經紀講明這個公寓盤沒有房產證只有使用權。經紀解釋，售賣雙方所簽的合約是租賃合約，指若有產權的公寓，一定不是售這個價錢，所售公寓的租期至到2060年6月30日。經紀更表示，現時廣州天河和黃埔區所售賣的公寓都是只有「使用權」，是政府支持的產品。
第三招：酒店包租
記者現場實地視察，這個公寓盤未完工，屬於樓花項目，經紀落足嘴頭推銷，單位包回報、有保底，酒店可與買家簽約，包租6年，承諾包每個月保底外，還有出租收入分成，而每月保底就有兩千多元。
經紀指買售過程簡單，沒有甚麼證件辦理的，只需要律師公證及合約備案，律師收費1000元，亦毋須交稅，強調這是「使用權」公寓的好處。她解釋，這塊地是政府拍賣給開發商，規定只可作商業用途，不能作住宅。
有買家後悔落訂 嫌交通不便
經歷了兩日一夜疲勞轟炸式免費睇樓團後，記者終踏上歸途，在車上並未發現兩日以來的十多名經紀，連曾經敲金蛋的多個團友，基本上都沒有上車，再三打聽下找到一位繳付一萬元訂金、打算購入只得使用權的廣州公寓。
這位準業主黃先生表示後悔落訂，他表示經冷靜後，認為由廣州乘車返香港路途遙遠，加上經紀只是在單據上寫上交易條文，不像正式交易文件，感覺兒戲。
律師提醒兩地買樓流程有別 物業轉手需繳付不同稅項
為避免市民購買內地樓宇時中伏，《星島申訴王》訪問香港及大灣區律師楊雲峰，由他講解北上買樓需要注意的事項及陷阱。
楊律師指，內地買樓流程相較香港簡單直接，需要注意以下事項：
第一：虛假宣傳，要選擇聲譽良好、可靠的開發商；
第二：低稅誘惑，避開以低稅費為賣點的公寓，查看費用昂貴的收費專案，如電梯、保安、健身室館和游泳池等；
第三：警惕開發商同時擔任物業管理經理或樓層經理的情況；
第四：避免預售長期服務合約，確保業主未來有權參與規劃決策；
第五：留意合約複雜性。
楊律師最後提醒，當物業轉手時，賣方需要繳交多種稅項，包括增值稅、印花稅及土地增值稅等。
如果大家在買賣物業樓宇時有任何申訴，歡迎揾《星島申訴王》。
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