安老按揭登記大增60% 百年歸老後配偶恐需贖樓 專家教一招避免

本港人口老化，越來越多長者申請安老按揭，勝在每月獲穩定生活費，同時可居於單位至百年歸老。根據統計顯示，今年上半年俗稱「逆按揭」的安老按揭登記宗數按年大增六成；不過，若以單名物業申請安老按揭，一旦申請人離世，配偶需要「贖回」單位才可繼續居住下去，否則單位會被銀行收回及出售。如果想避免以上情況，財務策劃專家李澄幸便教路一個方法。 

據中原按揭及土地註冊處數字顯示，今年上半年安老按揭登記有223宗，較去年同期的139宗，增長60%。單計6月登記宗數有33宗，較5月的22宗按月回升50%。

按揭證券公司於2011年7月已推出安老按揭計劃，擁有物業的長者可透過向銀行抵押自住物業，每月獲取穩定生活費，同時又可居於單位內，直至百年歸老。按證資料顯示，截至今年6月30日，安老按揭累計有7,504宗申請，當中以單人申請佔最多，比例達65.5%，雙人及三人則分別佔34.4%及0.1%。

一旦丈夫離世 太太需搬出或贖樓

要留意的是，假設一對夫婦居於住宅物業，單位由丈夫名下持有，並由丈夫申請安老按揭。一旦丈夫離世，太太希望繼續在這個單位居住的話，需要清還安老按揭的貸款，即是多年以來所收取的年金兼相關利息支出，對於一般中產家庭而言，絕非小數目。如果太太未能還款，銀行有權收回及出售物業以償還貸款。

若想避免以上情況，CFP認可財務策劃師李澄幸教路，常見處理辦法是為物業「加名」，再由夫婦兩人共同申請安老按揭，若將來丈夫較早離世，太太仍可居於單位，並繼續收取年金。

「加名」需付印花稅 最低100元

雖然名義上稱為「加名」，在稅局角度是一個買賣，因此會視乎物業價值而產生印花稅支出。假設物業樓價為1,000萬元，轉移業權50%予太太，即轉讓價值為500萬元。據現時印花稅稅率，物業價值500萬元需支付2.25%，即112,500元（500萬元 X 2.25%）。再加上律師費，總成本可能已等於半年左右的年金收入，但為了提高保障予配偶，仍值得考慮。

不過，假若物業價值為500萬元，「加名」轉移業權50%，轉讓價值僅250萬元的話，印花稅便低至100元。

兩人申請安老按揭 年金較低

另一要留意的地方是，兩人共同申請安老按揭，每月所得年金金額會較低。據按證資料顯示，假設樓價為800萬元，60歲單人申請，選擇固定利率及終身領取，每月可獲16,800元；若兩人一同申請，同為60歲、固定利率及終身領取，每月金額為15,120元，較單人申請少了一成。

李澄幸解釋，年金金額由精算師計算，兩人申請理論上較單人申請長壽，即金融機構需要支付更長年期的年金，故金額較低。

雖然每月年金收入較低，但李澄幸提醒，若單人申請人去世，遺下配偶需要遷出單位，重新租住其他物業亦是一項成本，而即使財政上沒有壓力，要長者轉變居所及生活模式，亦未必理想，「加多一個人名，可住更長時間，也是利益，這隱含的租金，在（年金）試算表上沒有反映出來」。