西九財困｜政府允西九管理局出售住宅項目 樓面面積共17萬平方米 料資金足夠營運10年
2024-07-17 14:54 
西九文化區管理局面對營運赤字，早前指資金鏈或於明年6月斷裂，西九文化區管理局去年已向政府提交財務建議方案，包括建議容許出售西九部分住宅項目業權。行政會議昨日（16日）通過，政府有條件地同意管理局關於放寬西九的加強財務安排，包括解除解除西九第2區住宅發展項目「只能以建造、營運及移交 模式發展」的限制，允許出售該區的住宅發展項目，而西九發展圖則所准許的住宅總樓面面積上限（即170,280平方米）則維持不變。
文化體育及旅遊局局長楊潤雄今日（17日）見記者時表示，西九管理局需遵守多項條件，包括管理局須設立獨立指定銀行帳戶，以存放從批標予私人發展商出售第2區住宅發展項目中所得的收益及其所產生的利息收入，以便監察；管理局須嚴格遵守政府制定的多項財務紀律關鍵績效指標，包括每三年的營運赤字上限以及員工成本佔每年總營運開支的比例上限。
料資金可維持西九10年運作
此外，就新發展項目而言，管理局須向政府證明並令其信納任何新建議的成本預算合理，方可獲批作已承擔項目，並須就項目的年度現金流及預算成本訂立關鍵績效指標，以確保對項目的財政和進度進行妥善監管；管理局亦須就每項涉及住宅的發展項目提交招標時間表，以供發展局同意，並就這些項目的住宅部分的底價釐定機制和批出標書建議，徵詢發展局的意見。
楊潤雄表示，今次放寬可以幫助西九短期內解決資金流短缺的問題，預計方案可讓西九有足夠資金營運10年。文體旅局會繼續與西九管理局保持密切溝通，監察西九文化區計劃的推廣要求，及支持西九實現更長期的財物可持續性。
楊潤雄強調，西九不是面臨財務危機，而是財務挑戰。當局曾於2016年批准以「建造、營運和移交」模式發展西九文化區內的酒店、辦公室及住宅項目，期望可為西九提供額外經常性收入，維持財務可持續性，但招標結果並不理想，反映市場對此發展模式的反應不如預期。
楊潤雄又指，現時對西九的運行模式及成本有了更深入的了解，按現有模式估計方案提供資金可維持運作10年，當局及西九亦會有一系列措施加強收入來源及嚴控支出。他指西九已成為文化藝術的重要地標，相信在未來幾年有足夠空間思考及發展出一套長遠運作的模式。
政府文件列出建議好處，包括鑑於政府目前的財政狀況，加上有多項正在籌劃中的巨額項目，是項建議免除了政府直接向管理局提供財政資助的需要，由於有關用地已批予管理局，建議實際上是活用第2區住宅物業的未來收入，純粹是放寬管理局資產的運用方式。
文件稱西九住宅對投資者極具吸引力
在土地及房屋供應方面，建議可在優越位置提供優質房屋，因西九交通四通八達，可經高鐵西九龍站和中國客運碼頭連接澳大灣區，亦可經機場快綫九龍站連接香港國際機場，因此該處的住宅發展項目對人才和投資者極具吸引力。
政府文件提到，根據加強財務安排，西九項目的財務可持續性是建基於酒店／辦公室／住宅發展項目所帶來的可觀和穩定收入，但管理局在上述發展項目 上，無法實現加強財務安排所採用的財務假定（包括高投資回報和及時且順利的發展計 劃 )， 更遑論疫情持續所帶來的負面影響，儘管經濟活動在2023年恢復正常，發展商在外圍環境充滿挑戰、利率高企，以及香港寫字樓 空置率高企 的情況下，變得相當審慎。
指「BOT」模式對發展商吸引力不大
管理局首兩個以「建造、 營運及移交」（BOT）模式招標的酒店／辦公室／住宅發展項目（即藝術、商業和展覽項目組合及藝術廣場大樓項目組合）的市場反應欠佳， 足見「BOT」模式對私人發展商的吸引力不大，特別是經濟不景之時。再者，在回本期長、 沒有資本增益潛力和高息環境下， 私人發展商會要求高的內部回報率，導致管理局在「BOT」項目於2070年交還管理局前所得的收入偏低，不足以支付西九項目的營運赤字和資金開支。
文件形容西九成功發展將吸引旅客訪港，並發展一個涵蓋專業藝術家、技術人員、策展人和修復員、製作公司、藝術代理和經辦人，以及旅遊和款待業的生態系統，創造經濟效益，又形容西九是新的文化地標和本土品牌，展示本港引以為傲的獨特文化，以吸引和挽留本地和海內外人才。
另外，西九管理局亦表示歡迎政府決定，指新安排讓局方在毋須政府直接撥款的前提下獲得充足的現金流，應付未來約十年的營運及預計資本開支需要，繼續實現鞏固香港作為中外文化藝術交流中心的策略性地位的願景。
西九管理局指，局方在2023-24 財政年度收入按年上升42%，由 7.46 億元增至10.61億元（包括利息收入）、基本營運赤字按年收窄 20%，由7.18億元減至5.78億元。其中， 博物館、表演藝術場地共迎來超過440 萬訪客人次，另外根據管理局在 2024 年初委託進行的影響力研究顯示，藝術公園錄得超過 820 萬人次到。該研究又指，西九在 2023年貢獻香港本地生產總值約 68 億元，並創造約 10,400個與全職相當的職位。這些貢獻主要來自直接和間接就業、旅遊收益、增值服務和稅收。
記者 郭穎彤
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