供樓苦中一點甜 自住按息支出可扣稅 一個情況免稅額增至12萬

2024-05-05 17:09

供樓苦中一點甜 自住按息支出可扣稅 一個情況免稅額增至12萬
供樓苦中一點甜 自住按息支出可扣稅 一個情況免稅額增至12萬

美國減息預期一再推遲,本港按揭息率持續高企,稅局上周又再發出新一期報稅表,令供樓人士百上加斤;不過,自住人士的供樓利息可以用作扣稅,或可為低迷樓市及高息環境下的業主們帶來一點點安慰。

扣稅年期上限為20年

所謂供樓扣稅,即「居所貸款利息扣除」。若供樓人士持有本港境內物業及作自住用途,就可申請將按揭利息用作扣稅,扣稅上限為每年10萬元,扣稅年期為20個課稅年度,業主可自行決定想申請扣稅的年度,並不需要連續申請。不過,上述優惠只限住宅,寫字樓及舖位等物業並不適用。

值得留意的是,早前施政報告提出,由2024至25課稅年度開始,只要納稅人在報稅年度內,是與2023年10月25日或之後出生的首名子女同住,居所貸款利息的免稅額將由10萬元提高至12萬元,直至子女滿18歲為止。

樓花按揭利息暫未能扣稅

另一方面,新盤業主需留意稅局規定自住物業才可申請扣稅優惠,而「自住」的定義是以入伙一刻計算,因此若購入的是遠期樓花,在入伙之前的利息支出並不能作出扣減。

申請優惠前考慮利息及入息

至於如何運用供樓扣稅優惠才可達至最佳效果?主要視乎按揭利息多寡及業主入息情況。一般而言,對於上車人士來說,由於按揭以息隨本減方式計算利息,按揭年期越長、利息開支越高,即剛開始數年的按揭利息比例較高,因此可盡早使用扣稅優惠。然而,部份年輕上車人士薪金或較低,則可考慮留待日後薪金及交稅水平較高時,才運用供樓扣稅優惠。

另一考慮點是目前扣稅期長達20個課稅年度,因此供樓人士也毋須太忍手,可以先及早享有優惠,畢竟未來難以保證稅務局會否延長或縮短、甚至取消有關政策的年期;業主本人也未必能確定未來會否提早賣樓或贖樓。

事實上,若以目前普遍按息達4.125厘、貸款額達250萬元,以及年期為30年作計算,首年按揭利息已達10萬元的扣稅上限。業主亦可從銀行月結單詳細查閱供樓按息支出, 以決定是否使用扣稅優惠。

夫婦只可有一個共同住所

至於以聯名方式持有物業可如何扣稅?不論按揭供款是否只由一人負擔,每人可扣除之款額分別只限於5萬元;另一方面,若兩夫婦各自擁有一所物業,亦不等於兩人皆可使用10萬元扣稅額,因為夫婦會被視為只有一個共同住所,故只有其中一個物業按息可用作扣稅。

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