內地樓市低迷以外 韓印越港四地樓市也受壓 2024年仍未樂觀

雖然疫情及加息為歐美樓市帶來明顯影響，但亞洲樓市正面臨更大壓力。據彭博分析指出，除了中國房地產市場低迷外，南韓、印尼、越南及香港也面臨同樣危機。此外，澳洲樓市亦正受壓。

南韓樓市壓力僅次中國

報道指出，南韓樓市壓力僅次於中國，在經歷多年增長後，2023年樓價勢現25年來最大跌幅，為當地央行將政策利率推至15年來最高水平的直接結果；而其中一家建築商的債務危機，更令人憂慮再度出現2022年的信貸市場動盪。

此外，當地家庭和企業的壞帳亦正在增加。花旗經濟學家Kim Jin-wook更表示，2024年4月大選後，對房地產項目融資貸款的潛在重組或會在年中開始，並可能加劇短期貨幣市場的波動。

印尼貨幣貶值雪上加霜

印尼方面，同樣受激進的加息影響，削弱了家庭消費力，並使負債累累的PT Lippo Karawaci和PT Agung Podomoro等建築商面臨壓力。同時，該國貨幣貶值更令市場雪上加霜，令建築商償還即將到期美元債務的成本大幅增加，迫使他們出售資產以籌集資金。

不過，印尼央行的貨幣緊縮政策預計將會結束，樓市需求也預計會回升，對以美元計價的房地產債券注入活力。惠譽則預計，由於再融資需求增加，加上整體經濟環境有利，企業債券發行將回升，但因利率仍有不確定的情況下，借款人明年仍會繼續偏愛較短期的債券。

越南反貪腐再衝擊樓市

越南方面，當地政府展開大規模反貪腐調查，令本來已供應過剩的房地產行業再受衝擊，2023年上半年約有40%的房地產相關公司倒閉，以及超過95%的中型房地產企業決定裁員，當中越南最大的房地產開發商Novaland早前亦對外尋求債務延期。根據越南房地產經紀人協會（VARS）統計，截至12月初，有七成代理已選擇離職或轉行。

VinaCapital Group首席經濟學家Michael Kokalari認為，越南房地產市場經歷了極具挑戰性的一年，經濟最糟糕時期已經過去，部份銀行的抵押貸款利率在2023年初達到16%的峰值，但隨後已急劇下降。不過，標普分析師Sue Ong認為仍有不少問題，部份銀行的資本緩衝薄弱，亦有一些銀行的房地產敞口很高。

港辦公室及商舖租金跌

本港方面，受中國風險外溢衝擊，樓市表現同樣遜色，並跌至近7年來最低位；同時，在經歷3年嚴格防疫管控，以及聯儲局歷史性的貨幣緊縮後，香港辦公大樓及零售商舖的租金收入也下降。

惠譽旗下CreditSights高級分析師Zerlina Zeng表示，對於在內地較低線城市擁有大量住宅和商業地產敞口的香港開發商持謹慎態度；而在核心地區以外擁有大量辦公室資產的公司，因為空置率高居不下，租金不斷下跌，同樣需要關注。此外，由於港元融資成本上升，該行亦將繼續以較高槓桿率減持香港開發商，並預計這種情況將在2024年上半年持續。

澳洲受累借貸成本增加

報道最後亦有點名澳洲，但指其房地產行業壓力略有不同。國際貨幣基金組織（IMF）曾表示，澳洲容易受到高借貸成本效應的影響，許多疫情期間保持在低利率的貸款，即將面臨高昂的續期利率。

澳洲央行10月更警告，有一小部分家庭處於財務壓力的早期階段，但這個群體正在擴大，因此高利率恐加劇家庭借貸成本的壓力。澳洲金融監理署（APRA）資料則顯示，銀行新增的住宅不良貸款雖然仍處在相對低位，但已是3年來最高。

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