施政報告前瞻|樓市勢減辣 料非「全撤」 張炳良:「非常時期」已過

2023-10-19 07:00

施政報告前瞻|樓市勢減辣 料非「全撤」 張炳良:「非常時期」已過
施政報告前瞻|樓市勢減辣 料非「全撤」 張炳良:「非常時期」已過

特首李家超下周三發表新一份《施政報告》,最受關注莫過於俗稱「辣招」的樓宇需求管控措施會否有調整。《星島》獲悉,《施政報告》將宣布「減辣」,但幅度未必如外界要求之大,料不會全面撤辣;政界預料針對非本地買家的買家印花稅(BSD)將放寬,有助外來合資格人才在港置業。

當年主事官員、前運房局局長張炳良向《星島》表示,前屆政府推出辣招時的「非常時期」確實已有明顯改變,不能再成為如今維持措施的理據。不過他提醒住宅剛性需求仍在,現時樓價仍處於市民較難負擔水平,政府考慮是否調整措施時,必須留意市場如何解讀。

記者:陳嘉洛、林劍

前運輸及房屋局局長張炳良。(資料圖片)
前運輸及房屋局局長張炳良。(資料圖片)
前運輸及房屋局局長張炳良。(資料圖片)
前運輸及房屋局局長張炳良。(資料圖片)
前運輸及房屋局局長張炳良。(視像訪問截圖)
前運輸及房屋局局長張炳良。(視像訪問截圖)
近兩年地產市道較淡靜。(資料圖片)
近兩年地產市道較淡靜。(資料圖片)
近兩年地產市道較淡靜。(資料圖片)
近兩年地產市道較淡靜。(資料圖片)

料放寬外來人才置業印花稅

本港樓市於2021年高位至今,已下跌約15%,雖然今年初曾反彈,但很快掉頭回落,差估署數據顯示樓價已連跌4個月。政商界近月紛紛要求樓市減辣,其中地產建設商會主席梁志堅要求全面撤辣,即一次過取消買家印花稅(BSD)、從價印花稅(AVD,前身為雙倍印花稅DSD)及額外印花稅(SSD)。民建聯則建議港人買第二個物業印花稅減至6%;新民黨主張永久居民首置600萬或以下物業,印花稅劃一100元。

據悉,《施政報告》將落實樓市減辣,具體稅項、幅度仍待敲定,料不會一次過撤銷所有辣招。政圈則傳出,來港合資格專才買樓「先免後繳」、港人買第二個物業減印花稅,較大機會推出。

張炳良承認辣招延續時間超出預期

2012年加入梁振英政府的張炳良,是當年推出「雙辣招」的主事官員,他接受《星島》訪問時表明作為前官員,不能直接評論或建議現屆政府政策,但從客觀因素分析,他在2012、2016年兩度「加辣」時,曾形容是「非常時期的非常措施」,當時背景是自2008年金融海嘯以來,在美國量化寬鬆等措施帶動下,環球經濟處於低息環境,資產價格上升,本港物業市場供求失衡導致樓價大幅上升。政府要遏止樓市泡沫,同時透過需求管理確保樓價不會升得過急,嚴重超出市民負擔能力,當時取得顯著成效。 

不過他直言,沒預期美國量寬會維持那麼久,甚至疫情出現後仍持續及加劇,一直到去年烏克蘭戰爭發生,國際經濟形勢逆轉。他同意,辣招持續時間完全超出當時制訂政策時的預期,而這背景基礎目前已不再存在,因環球已回到高息時期。

「有些人會覺得,當已經不再是『非常時期』,措施可以撤銷,因為這些印花稅是有針對性的特殊稅項,不是基本稅項。」他提醒政府任何舉動措施,都要小心市場如何解讀,有時未必和政府預期一致,「當市場信心崩潰,覺得(樓價)會大跌時,最終一定會大跌,反之亦然。」
 

長實早前劈價推出的「親海駅II」樓盤,引起市場不錯的反應。(資料圖片)
長實早前劈價推出的「親海駅II」樓盤,引起市場不錯的反應。(資料圖片)
長實早前劈價推出的「親海駅II」樓盤,引起市場不錯的反應。(資料圖片)
長實早前劈價推出的「親海駅II」樓盤,引起市場不錯的反應。(資料圖片)

樓價縱回落 仍高於當時「加辣」時水平 

張炳良續指,任何地方樓價從來不會只上不落,而任何政府都無能力扭轉整個市場大勢,但可以亦必須做的是避免樓價大上或大落,二者皆會衍生嚴重問題。尤其房地產是構成資產市場的重要部分,一旦大跌會導致市民不敢消費和投資,引致惡性循環的經濟衰退,因此是否撤辣,涉及政府對市場狀況的判斷。

他個人分析,若參考外圍因素,包括息口高、不再量寬、多個主要市場過去兩年樓價回落等,香港過去一兩年的樓市跌幅,仍未算形成「嚴重萎縮」。翻查資料,張炳良任內最後一次宣布調高印花稅(2016年11月)時,二手樓價指標中原城市領先指數(CCL)徘徊在144水平,而上周最新數字則是157,顯示今日樓價仍高於當日「加辣」水平。他分析:「市場對物業的剛性需求仍在,政府仍需加速興建房屋,市場卻又覺得一些管控措施要寬鬆,這是一種混合狀態。」 

張炳良指,過去美國量寬政策及低息環境,導致港府須維持辣招。(資料圖片)
張炳良指,過去美國量寬政策及低息環境,導致港府須維持辣招。(資料圖片)

樓市不確定性高 發展商謹慎亦可理解

有商界人士警告樓價一旦再下跌,有機會影響金融體系穩定。張炳良憶述,2008年全球金融危機後特區政府作了一系列檢討,引入多項確保金融體系穩定的措施,包括銀行壓力測試、收緊按揭成數等,減少泡沫,因此理論上香港現時抵禦衝擊能力會比當時為好,保持警覺就可以。

市道疲弱之下,政府賣地計劃亦頻頻流標,恒隆集團董事長陳啟宗近日更指,香港正經歷系統性轉變,地產業透過土地賺取暴利日子一去不復返。張炳良指,陳啟宗是很有經驗、聰明的發展商,其分析具參考價值,不點名評論其看法,但他認為地產商投標考慮因素多,包括實利和策略考慮,「他們打開門做生意,當然希望購入土地的價格便宜一點,並預判後市在適當時機賣樓」。他指目前樓市不確定性相當高,地產商謹慎亦可理解。  

展望香港經濟,張炳良指現時香港整體也處於「混合狀態」,資產市場包括樓市股市表現較遜,不明朗因素較多;消費市道則情況不至於太令人擔心,失業率跌至2.8%歷史新低,零售銷售額穩步增加,開始靠近疫情前水平。他拒絕具體建議政府如何做,只希望提供當日的政策背景及分析現況,讓政府謹慎考慮。 

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