油塘新盤｜親海駅II平爆開賣 重回7年前市區價 網民勁Like 李嘉誠劈價有咩玄機？

樓市近期再受加息影響趨淡靜，發展商為求出貨，新樓開價可謂親民。長實旗下油塘親海駅II昨日（3日）公布首張價單，共132伙，折實平均呎價14,997元，入場費290萬元。長實執行董事趙國雄形容是次開價為「平爆價」，除較去年同區新盤平近17%外，亦成近7年市區最平新盤，引起市場熱烈討論，有網民認為長實「劈價」極具吸引力，但更關注其對樓市有何啟示。

油塘對上一個開價新盤為保利置業(00119)及賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股合作發展的朗譽，於去年11月推出首批128伙，折實呎價由15,860至19,484元，平均呎價17,938元，親海駅II較之平16.6%。

若比較附近近期開價新盤，包括會德豐旗下KOKO MARE及KOKO ROSSO今年初首批折實均價17,973元及18,330元，則平16.6%及18%。

至於親海駅II首批折實價更平過多個同區二手屋苑，區內二手屋苑實用呎價由14,587元至17,518元，包括海傲灣（17,518元）、鯉灣天下（17,438元）、曦臺 （16,934元）、Ocean One（16,516元）、Peninsula East（14,587元）。而同為長實發展的藍籌屋苑麗港城，實用呎價由11,219至23,843元。

同時，親海駅亦料成為2016年後、過去7年市區最平的新盤項目。對上一個拆實平均呎價低於此水平的新樓盤為啟德1號（I），於2016年8月推出，當時首批折實平均呎價約14,472元。

 

即睇親海駅II示範單位：

 

親海駅II首批價單一出，有網民表示「好抵！」、「平過KOKO HILL一大截，仲要有全個海景」、「15k市區，日日坐的士都抵」、「誠哥為答謝700萬香港人，一刀大劈樓市」、「麗港城三房都係叫緊1千萬」。不過亦有人分析長實低價開售親海駅II，預視香港樓市繼續在下行週期，「誠哥走貨唔會死錯人」、「肯定計過數，早賣早著數，遲賣平幾球」、「後市仲有得跌」、「親海駅II推新呼吸Plan，上車如同誠哥對賭」。

長實主席李澤鉅表示，該盤訂價相當於7年前樓價，的確吸引。李澤鉅又大談樓市，認為現時市民置業的風險，即使在加息周期，亦比3年前更安全。

中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑指，項目首批單位定價吸引，而且折實入場費僅需290萬元起，為近4年九龍新盤新低；亦比九龍市區新晉二手屋苑有25%折讓，開價極具競爭力，定必凍結九龍及新界區的二手市場，甚至居屋客，預料成新一代票王新盤，勢掀起搶購潮。

網民意見：

 

長實屯門盤「深水炸彈價」推售

長實大手劈價，再被指為市場投下「炸彈」。事實上，長實已經多次於樓市逆轉之前，以低於同區樓價推售新盤。今年3月，長實公布屯門飛揚2期首批88個單位的售價，折實平均每方呎12,509元，對比去年6月推出的第1期折實平均呎價約15,050元，低出約16.9%，發展商形容首批單位開價屬「深水炸彈價」，有地產代理更形容是「放血價」。

不過，該盤正式開售不久，樓市走勢開始逆轉，以差估署私人住宅樓價指數為例，今年首4個月累積上漲約5.8%之後，連續兩個月回落，累積回調約1.4%，主要是受到息口因素困擾。

至於長實其他低開新盤，包括與市建局合作發展的長沙灣愛海頌，於2019年10月公布首批180伙定價，折實平均每方呎18,688元，較當時同區新盤開價低逾10%，發展商形容這個價錢「連上水都買唔到」；長實發展的元朗尚城，於2011年4月公布首批108伙售價，平均呎價4977元，較當時同區新盤低20%至30%，發展商直言是「平通街價」。

今次長實再度「劈價」推盤，會否引起連鎖反應，抑或意味後市轉趨穩定，相信要待樓盤認購及開售之後，才會有定奪。而從今次的舉動，相信對後市具啟示作用。

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