波老道撻訂｜不惜蝕20億予誠哥 揭富豪家族基金神秘面紗

長實（1113）出售中半山波老道豪宅21 BORRETT ROAD交易告吹，殺訂多達20.76億元，或成香港史上最大宗撻訂個案。與長實交手的買方華瑞資本，外界對其背景所知不多，在港參與投資亦較低調，主要為亞洲區超級富豪及家族打理資產，近年積極拓展大中華區客戶。是次星資基金寧蝕巨款都要「褪軚」，或反映不看好樓市前景。

收購後銷情淡 撻訂等同蝕一成離場

華瑞資本去年自收購21 BORRETT ROAD後，至今只出售5伙，部分連同車位在內，成交呎價介乎6.17萬至7.01萬元，貼近買入價。如今該基金遭沒收一成或20.8億元訂金，相對於其2年前披露的資產管理規模（AUM）40億美元（312億港元）而言，縮水逾6%，或反映其看淡樓價後市而止蝕。

仲量聯行早前指，雖然上半年豪宅市場略升1.3%，但加息影響、內地買家未重投香港樓市等影響，相估全年豪宅可能跌5至10%。不過萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，本港豪宅的供應量不足，現有業主持貨能力亦足夠，相信豪宅樓價仍然會平穩。

華瑞資本由前瑞銀高層劉中興於2017年創辦。（網上圖片）

星資基金創辦人瑞銀出身

華瑞資本2017年在新加坡成立，創辦人劉中興曾任職瑞銀集團長達19年，出任過新加坡分公司董事總經理及全球超高淨值中國國家團隊負責人，曾經打理的資產超過270億美元。他帶領下的基金採用外部資產管理人模式，為客戶打理投資組合，以及為富豪提供財富管理諮詢服務。

成立首年認失敗

根據劉中興兩年前受訪指出，華瑞資本成立首年就失敗，初始合夥人相繼退出，他直言初期「對現金流管理一無所知」，尋求客戶亦比在投行時困難，需要摸索方向，調整策略後才上軌道。而基金在成立短短3年後，AUM便達到40億美元，劉中興當時預計，2024年AUM會增至70億美元，2026年更可達到100億美元。

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入股港上市公司

華瑞資本甚少披露其於香港的投資，公開資料顯示，該基金2020年曾在中信產業基金手上，以8.1億元入股本港上市亞信科技（1675）6.82%股權，其後略為減持，目持仍有約6.47%，貨值6.4億元。

21 BORRETT ROAD分兩期共推豪宅共181伙。

去年長實以208億元，一次過出售餘下大部分單位連車位，予華瑞資本。

內地客多押股投資

該基金合夥人李良葦曾透露，華瑞資本有50至60%客戶使用股權抵押貸款形式，加大資產組合運用，主要是中華地區的企業家。他當時指出，留意到資本運用的地方，從房地產投資，轉到建立更加多元化的金融資產。

合夥人曾為波老道交易解畫 看好中港前景

另一名合夥人阮思玲，曾任職富達及花旗，去年才從瑞信過檔，目前為華瑞資本持牌負責人員。去年她代表華瑞資本為波老道項目交易解畫，指購入項目是旗下基金在港的第一項投資，選擇香港是因為看好中港市場前景，又形容這是對香港、大灣區及中國內地有信心的表現。

華瑞資本在港甚低調，合夥人阮思玲（右）去年聯同長實亮相，指出是次投資是對中港投下長期信任票。

長實獲意外之財 富瑞：支持今年盈利

今次長實將一系列天價單位殺訂，沒收20.8億元訂金的意外之財，對業績的貢獻「有辣有唔辣」。富瑞報告指，沒收的訂金相當於今年盈利預測的8%，但今年物業銷售入帳將減少，故料不會因為這次收益而增加派息。該行更指，如果日後長實以較低價格重新出售21 BORRETT ROAD，將不利2025年的盈利。

富瑞將今年長實每股盈利上調4%，但將2025年度每股盈利下調16%，而今年派息則料持平，主要受樓市淡靜及宏觀經濟不利因素影響。富瑞維持長實「持有」評級，目標價47元。

瑞銀：現市況售單位困難

瑞銀就認為，息口急升是交易取消的關鍵原因，自去年9月公布交易以來，1個月的本港銀行同業拆息（HIBOR）已從2.6%飆升至最新的4.95%。該行相信，終止交易對長實有輕微利好作用，但亦意味在目前市場環境之下，出售非核心資產或進行大宗交易非常困難。

美銀料拆售時間長 或需減價

美銀就指出，長實往後或需用更長時間，將餘下單位拆售，甚至要減價，不過由於該項目毛利率高達30%，即使重新推售，仍能獲得較高利潤。

該行又指，交易告吹對長實的影響可控，並指該集團財力強勁，殺定所得資金，可抵銷大部分上半年銷情冷淡的負面影響，故認為上半年盈利不會轉弱。美銀維持今、明兩年核心盈利預測，但因缺乏21 BORRETT ROAD的入帳，下調2025年核心盈利預測11%。