香港加息｜供樓更重皮 借500萬月供多347元 銀行現金回贈有幫助

本港銀行跟隨美國加息，滙豐及中銀均上調最優惠利率（P）0.125厘，至5.75厘，供樓人士負擔又再增加，按揭500萬元、供30年的業主，每月要加347元。按揭代理界指出，由於近月銀行下調新造按息及提高現金回贈，相信有助抵銷息率上升影響，對樓市影響不大。

每100萬樓月供增70元

香港銀行之前已連續兩次都沒有跟隨聯儲局加息調整，滙豐、中銀、恒生和渣打等大型銀行按兵不動。今次滙豐率先再加P，其他銀行亦料會跟隨。

港銀加P，供樓一族負擔又再增加，以30年期計，P加0.125厘後，每100萬月供增加約70元。而以平均按揭額約500萬為例，P按實際息率增至3.5%，每月供款增加347元至22,452元，首年利息開支多約4,464元，壓力測試增加652元至47,316元。

P按供樓壓力變化。（圖：經絡）

H按供樓壓力變化。（圖：利嘉閣）

大銀行H按與P按睇齊

至於H按各家銀行實際利率各異，以龍頭中銀及滙豐計，近期已下調了H按封頂息0.25厘，一方面為是次加P做準備，同時要跟中小銀行競爭。中銀、滙豐等採用「細P」的H按鎖息，為P減2.25厘，即最新同樣由3.375厘加至3.5厘，與P按的供樓人士負擔睇齊。

不過，近日大型銀行上調按揭現金回贈，以500萬元貸款額計，有貸款額2.5%的現金回贈（即12.5萬元），已等同於近9個月的利息開支，有效抵銷了加息的影響。

資料顯示，今輪加息周期以來，本港銀行加P幅度溫和。（圖：中原）

相關新聞：

滙豐加P 0.125厘 其他銀行跟隨 一文看清各界分析 料仍有追加P壓力

利嘉閣：善用轉按賺現金回贈

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣預計，美國利率已經見頂，但第三季調頭減息的機會不大，港銀是次跟隨加P屬預期之內，加幅0.125厘影響相對溫和，而且近日大型銀行上調按揭現金回贈至2.5%，如選用高成數按揭計劃更可高達2.6%，是歷來的新高水平，相信足以抵銷加息的影響。

她指，本地銀行於第二季仍積極搶佔按揭市場，年初中小型銀行帶頭下調按息後，大型銀行於3月亦把二手物業的實際按息下調至3.375厘，與一手新盤看齊。而即使現時加息0.125厘，至3.5厘，但實際按息仍較早前部分銀行達3.625厘，低了0.125厘，對供樓人士的影響算是溫和，加上大中小型銀行皆於第二季先後上調按揭現金回贈，至歷史新高水平吸客，有助進一步減淡加息的影響，預計可令早前憂慮加息影響的準買家，加快入市決定，有利樓市平穩向好。

現金回贈有助抵銷加息影響。（圖：利嘉閣）

至於供樓中的人士，黃詠欣則建議可把握現時高現金回贈的優惠，善用轉按賺現金回贈，以500萬貸款，有貸款額2.5%的現金回贈為例，轉按後可享逾12.5萬元的現金回贈，扣除律師費等開支約1萬元，同樣有助抵銷部分供款利息開支，變相以更低息供樓。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，港銀是次跟隨加P屬預期之內，加幅0.125厘影響相對溫和。

經絡：本港業主還款穩健 料加按息衝擊有限

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次滙豐加息幅度不多，而現時按息仍屬正常水平。市場對相關消息早有心理準備，大部分香港業主的還款能力穩健，置業時須接受壓力測試，防守力強，加上現時本港經濟已逐步復常，因此即使香港或再次加息，對業主的影響及衝擊亦有限。不過他稱，有意置業人士仍要留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。

中原：加息溫和 難對樓市實質影響

中原按揭董事總經理王美鳳認為，是次本港加息周期較歷年溫和，以往當美國聯邦基金利率上調至現時的5厘至5.25厘，P已升至8厘水平，而現時P仍處5.75厘水平。她稱，是次P上調0.125厘，對於供樓人士的供樓負擔影響亦輕微，基於加息幅度溫和，市場普遍預期息率已近見頂，加上近月銀行下調新造按息及提高現金回贈，亦有助抵銷息率上升的影響，預期是次加息對樓市不會構成實質影響。她稱，今年樓市受惠多個利好因素已轉活，市場信心及氣氛亦已恢復，市場已預期今年加息見頂並已撇除息率疑慮因素。