股樓氣象｜啟德簡約公屋住戶易請難送─呂宇健

政府計劃於啟德世運道興建逾萬個簡約公屋單位，方案出爐後惹來附近居民強烈不滿，房屋局局長何永賢日前強調，只是借用短期時空，簡約公屋項目會有退場時間，之後將回復商業用途，但我對此相當懷疑，亦相信政府屆時很難「送」走一班簡約公屋住戶，有關地段甚至有可能長期都用來發展資助性房屋。

對於啟德一班苦主大聯盟的反響，發展局曾表示，簡約公屋屬臨時性質，5年使用期屆滿後便會釋出用地，讓政府按原有規劃意向落實發展。但我恐防「講就天下無敵，做就無能為力」，因為土地等於一盤水，撥出去就收唔返，要入住五年後成功請該區的簡約公屋住戶離開將會十分困難，除非政府物色到好地方安置他們，一班住開啟德的居民怎會願意搬去天水圍住呢？可以預期，他們只會雀巢鳩佔，繼續住落去。

我從未聽過一個房屋計劃，於引入一班居民後是可以很容易請居民離開，因此我預期啟德世運道未來很大可能性換成臨時房屋或公共房屋，極有可能長期都是發展資助性房屋。事實上，何永賢被傳媒問及能否承諾啟德世運道選址在五年營運期後便退場，他亦無正面回應，只表示該地是以2年建築期和5年營運期為基礎，「2+5」後，若相關土地的長遠用途出現，發展局需要收回該地。即是乜都拖住先。

早前已講過，啟德的樓市向來是我最不看好的地區之一，供應量多之餘，供滿樓比率亦低，而且區內已有多個屋苑入伙滿3年SSD（額外印花稅）期，只要一有持貨能力弱的買家劈價，對區內樓價的影響可以好大。如今加上簡約公屋這隻「黑天鵝」，更將會令啟德的樓價成為全港18區下跌最嚴重的一區，即使全港樓價一齊升，啟德都會是升得最少的一區。

理由很簡單，買樓除了買景觀，亦是買隔離左右的人均質素，唔同價格的樓都是反映唔同的人均質素，若果簡約公屋住戶遷入之後，有機會衍生其他社會問題，天水圍便是一個例子，需要好多支援配合他們的生活，所以我預期未來無論一手定二手市場，啟德的呎價下跌壓力都會很大，準備買的當然唔好買，買咗而過了SSD期就應該盡快沽，未過的話就自求多褔了。

資深投資者

呂宇健