股樓氣象│淡市賣樓策略─呂宇健

我睇淡香港的樓市很多人都知道，所以我並不建議人買樓，尤其是新樓，之但係如果已經做了業主，又應該如何是好？是否應該馬上沽樓？其實是否沽樓主要是睇機會成本，但大家要謹記，投資物業不是看買入時的租金回報率，而是視乎今日沽出套現的金額的機會成本。

用例子說明會較易掌握。假設三年前你買入一個單位，作價200多萬元，借七成按揭，供樓供到今日尚欠銀行約100萬元，而有關的單位已經升值至700萬元，扣除銀行的欠款，今日沽出單位應可套現600萬元。以3厘的租金回報率計，700萬元單位一年回報21萬元，相當於以600萬元去賺3.5厘回報，其實十年期美債息率已遠高於3.5厘了；若以600萬元做港元定期存款，以息率5厘計算，每月回報2.5萬元。

如果用2.5萬元去租樓，可以租到什麼樓呢？根據差餉物業估計署資料顯示，1000萬元單位的租金回報率（未計任何開支前）只有2.4厘，相當於每月租金2.4萬元。換言之，你只要將600萬去做港元定期存款賺取5厘回報，將每月的2.5萬元去租樓，居住質素即時由700萬元提升至過千萬元物業的居住質素，當中的分別只是由持有物業變為持有現金，在樓市下行周期，更可避開物業的跌價風險。

若果是上述的情況，那便應將物業沽出套現，賺取更佳的回報，其中投資高息地產股肯定高過物業的租金回報率，更重要的是，大部分的地產股都擁有一籃子優質物業，肯定較你自己投資的物業質素及位置佳，因此沽出自己的物業，取回自己物業的剩餘價值再去投資才是上策。

試舉另一個例子，同樣是三年前，以700萬買一個單位，今天仍是700萬元，當日以70萬元做首期，供樓每年10萬元，三年總共供了30萬元，今日沽出單位還款予銀行後只能套現100萬元現金，機會成本相對較低，而且要用100萬本金去追700萬元的3厘租金回報（21萬元），即是要賺21厘回報，相當困難。況且，還未扣除厘印費、按揭保險費用，最後實際落袋的金額更少，這種情況便不建議沽樓，唯有繼續持有，當買層樓租給自己算。

總括而言，即使樓市處於下行周期，也不是所有業主都應馬上沽出所持有的物業，需要因應不同情況而定，難以一概而論。

呂宇健

資深投資者