內房爛尾危機需8400億解決 供應端出事 專家倡引入國企救亡

內房自2020年8月去槓桿至今已兩年有餘，房企陸續爆煲令市場對內房的信心一落千丈。雖然今年上半年多地推出房地產鬆綁政策，銀行亦拓寬房企融資渠道，但今年7月爆發的「停貸潮」，再度引發市場對「中國式次按危機」的猜想。有分析員對星島稱，中美兩國房地產危機的成因有差異，美國次按危機為需求端出現問題，需要更長時間修復居民的資產負債表，而中國為供應端發生問題，可以通過調整供應端結構來解決，料不會蔓延成次按危機。

對於中美樓市風波的成因，瑞銀中國和香港房地產投資研究主管林鎮鴻解釋，美國爆發次貸危機前，購房者的槓桿率高而首期比例低，當局對金融機構監管放鬆，大量居民即使沒有還款能力亦能做到按揭，當樓價下跌房屋變成負資產時，業主放棄供樓，隨按揭塌方，「危機像滾雪球一樣愈滾愈大，外溢各個金融機構」，金融系統無法提供流動性，「全部人都在賣樓冇人接盤」；反觀中國，樓市風波主要為供應端發生問題，中國發展商的槓桿率在過去20年快速上升，尤其在2015年棚改之後，甚至高過美國開發商的槓桿率。

內地房地產數據研究平台、中指研究院2015年報告顯示，截至2014年末，內地及在港上市的內房資產負債率均值在65.26至70%之間，處於合理區間，但官媒《新京報》近期統計50家上市房企的財報發現，截至2019年末，房企資產負債率已迅速推升至歷年高位，半數房企負債率逾80%，而負債規模前十的房企更達到85至91%，遠超80%警戒，而該數據尚未包括表外債。

中國銀保監會主席郭樹清曾將房地產泡沫，比喻為威脅金融安全的最大「灰犀牛」（即影響巨大但不獲重視的潛在風險）。他指，美國2007年次按危機引爆金融海嘯之前，該國房地產抵押貸款已經超過當年GDP的32%；而根據公開市場資料，中國2020年因樓市泡沫威脅金融穩定而要去槓桿時，房地產貸款存量佔當年GDP的49%，接近半數。

對於內房面臨的風波，林鎮鴻稱，若不處理，一旦樓價下跌亦會產生巨大的財富效應，但指供應端問題相對容易解決：一是彌補爛尾樓資金缺口，目前該項工作正在開展，各地政府陸續推出救市基金，惟銀碼不算大（詳見另文），瑞銀初步測算，2021年初至今年上半年，爛尾樓所佔資金缺口達中國一年GDP的0.8%，至8400億元人民幣；二是調整房企架構，譬如讓國企入場替代低信用民企，惟短期內仍要刺激物業買家的入市意欲和能力。

目前不少地方政府已經放開限購或限貸，同時推進「保交樓」，釋放正面信息，刺激居民的買樓意欲；銀行亦有序下調貸款利率，減輕按揭負擔。克而瑞數據顯示，今年首八個月全國累計有83個城市放寬限貸，另有內媒統計今年上半年至少有36個城市鬆綁限購。雖然多地先後推出寬鬆政策「谷」樓市，但未傳導致市場端，住房和城鄉建設部政策研究中心前主任秦虹指出，內房市場跳出底部仍有難度，主要受制於開發商爆煲、債務違約等事件的負面衝擊，及居民對收入預期的影響。

消化房地產泡沫措施方面，林鎮鴻透露，從美國和日本的經驗可見，對於物業買家槓桿率和首期比例的管控、「以時間換取空間」及將工具掌握在自己手中很重要。其中，時間換取空間意味着暫緩樓價升幅，降低買家對樓價的預期。雖然中國早在2016年底已經提出「房住不炒」，唯獨是開發商的槓桿高於美國、日本，又有較多表外債，因此當局管控開發商負債率「需要小心行動」，一旦降負債降得太快，開發商容易發生違約，部分境外債多又難展期的開發商，亦很難降低負債。同時，由於樓市與利率緊密相關，利率話語權亦需要掌握在當局手中。中國當局對這三項工具把控較為嚴格，料房地產行業仍能健康運行。