每日雜誌|活化石澳礦場難產 躍動港島南添變數

2022-09-08 08:10

政府期望以公私營合作模式,將前石澳石礦場打造成水上運動中心,惟項目日前宣告流標。
政府期望以公私營合作模式,將前石澳石礦場打造成水上運動中心,惟項目日前宣告流標。

前特首林鄭月娥任內推出的「躍動港島南」項目,期望將南區塑造成宜居宜遊的地區,惟繼珍寶海鮮舫保育無望後,另一重點項目石澳石礦場水上運動中心,亦決定取消招標。有建築測量業界人士指,以一元租金取得數十公頃用地看似划算,實際上有關項目有眾多不合理之處,例如政府零投資,需要經營者自行修路、設計及興建公共用地設施,但對盈利項目如餐飲和住宿等卻諸多限制,又禁止以會員制經營,根本難以回本,認為政府有必要重新思考政策方向。

記者林家希

「這根本是不可能的任務。」談起石澳石礦場招標,有建築測量業界人士怨聲載道,指用一元的象徵式租金,可租得相關土地二十五年,但標書有很多「高難度」要求。她舉例,政府所謂的公私營合作方式,便是不作任何投資,提到前往有關用地途經的石澳道,來回只有各一條行車綫,其後必須轉入小路才可到達礦場,即營運者需要自行修路,「經營者要自己起路,又要自行申請更改土地用途,水、電、煤等也要自行解決,設計、興建和營運也是,起完賺到錢又要分成給政府,絕對不是普通發展商可以承擔。」

禁會員制難維持收入

舊石澳石礦場位於鶴嘴半島西岸,佔地面積約三十五公頃,近二十四公頃是人造斜坡,十一公頃為人工湖,較平坦、可以發展的陸地有五點五公頃。政府在標書列明,必須興建滑浪風帆中心,其他如餐飲和住宿的範圍,不可超過可發展陸地的兩成,亦即一萬一千平方米。過去有關項目在立法會諮詢時,已有議員提出營運者難以維持穩定收入,當時相關項目代表稱,不接受營運者以會員制經營,強調設施必須面向市民,並優先提供給社區人士和學校使用。

有業界人士透露,相關土地規模與黃金海岸相似,故行內曾傳出該土地是為特定發展商「量身訂造」,但仍有其他公司想入標競投,「有些要求很不合理,不賣樓、起酒店和炒遊艇泊位,根本無法回本。」據知,業界有參考由世界頂級設計師負責、將上海松江國家風景區舊石礦場改建為深坑酒店的方案,提出融合礦場環境的房屋和酒店設計,幾經辛苦「度掂條數」,無奈政府稱標書不符要求,他苦笑說:「相信只是不合『現屆』政府的口味。」

石澳石礦場較平坦,可以發展的陸地約五點五公頃。
石澳石礦場較平坦,可以發展的陸地約五點五公頃。

應跨部門協作平衡社會利益

值得注意的是,「躍動港島南」由發展局成立的躍動港島南辦事處協調,但石澳石礦場土地卻由前政策創新與統籌辦事處負責,相關項目更沒有被列入「躍動港島南概念總綱計畫」內。業界指情況過於「創新」,曾有人向躍動港島南辦事處負責人詢問,對方僅稱石礦場項目與該辦事處無關。

據了解,上屆政府曾拉攏地區人士以及民營的小型體育會參與項目,但項目規模上億元起跳,一般街坊組織無法負擔,知情人士說,「即係叫他們要拍埋發展商入會。」他指,整個項目異常趕急,像要趕在政府換屆前推出,只辦了一次名義上的地區諮詢會,便上馬招標。有另一說法指,政府在研究及解決南區進入石澳的交通問題後,便會重新推動有關項目。

保留太白海鮮舫建博物館

「暫停可能是好事。」民主思路社區實驗室政策總監姚潔凝指,政府應展開跨部門協作,研究如何平衡社會的整體利益。她舉例,安達臣道石礦場用地亦是多種發展模式,既有公屋,也有私營房屋,政府可參考,將部分用地興建公私營房屋,又指可重新安置石澳寮屋居民,騰出用地興建房屋。

至於其他「躍動港島南」項目,海洋公園重生方案仍在進行中,而珍寶海鮮舫一去不返,據指,政府有意保留旁邊的太白海鮮舫,改建為博物館。其餘較為民生導向的項目,有業內人士評估,雖然進度緩慢,但應不會有大問題,惟在檢視臨時用地上可能遇到阻礙,指現時鴨脷洲北海岸的船廠,以短期租約形式,按季與政府簽約,惟近年有船廠疑分租給遊艇停泊,從中獲利,若要收回土地恐有困難。

整合黃竹坑現有體育設施的「一地多用」項目仍處於設計階段,據悉,政府打算維持包玉剛泳地的泳池數量,全數改為暖水池,亦會設置新型體育項目如棒球等的運動場地,並將田徑項目的跑道標準化。

「躍動港島南」概念總綱計畫2.0。
「躍動港島南」概念總綱計畫2.0。

擴建香港仔避風塘及建立黃竹坑「綠色走廊」等,則按工務工程程序推進中。多項被當局稱為「Quick-wins(快見成效措施)」的小型工程也已完工,包括翻新黃竹坑道天橋和行人路、重鋪鴨脷洲大街一帶路面及增加過路處,以及在鴨脷洲東北部提供更多登岸設施。有當區居民揭露,大多工程採用了歷年區議會的建議,「很多項目都爭取了很多年,不明白為何現在才做。」

交通配套恐未能配合

事實上,地區人士對「躍動港島南」的評價好壞參半。區議員梁進提到,計畫內不少建設有利地區發展,但憂慮交通配套未能配合,指現時出入南區容易「塞車」,而乘搭港鐵亦會遇到人潮,擔心黃竹坑站上蓋的樓宇落成及入伙後,情況會惡化,「希望鐵路公司考慮加開班次。」

現時南港島綫列車只有三卡,有居民指,不認為計畫能為南區帶來大量旅客,但相信當中的活化工廈和發展商貿項目,會令不少區外人進駐,如近期商廈的上班族有明顯增長。民建聯南區支部社區主任張偉楠亦說,政府有必要加快推動南港島綫西段的相關工程。他又指,運輸署將在當區隧道實行「不停車繳費系統」,將收費廣場改為巴士轉乘站,有望助巴士公司整合路綫,惟他建議考慮提供誘因,讓市民願意轉乘區內巴士。

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