回歸25｜樓市經歷大時代 金融風暴沙士「擋不住」樓價升逾倍

回歸25年的房地產市場見證樓市高低起伏。自九七年金融風暴後，樓價從高位大跌，二○○三年沙士期間更跌至谷底，經過二○○八年金融海嘯後，樓價顯著攀升，直至近年樓價已跨逾九七，創出歷史新高，二十五年期間樓價上升超過一倍，市場需求有增無減。儘管政府連環「出招」調控樓市，但仍未能遏止樓價升勢，歸根究柢，土地供應為核心問題所在，本港地皮供應緊絀，即使政府如何努力覓地發展，供應依然未到位，求過於供，令樓價高企不下。

九七回歸年本港樓價被視為高峰期，回歸二十五載，樓價曾走勢有如坐過山車，下滑後又重新攀升，差估署樓價指數顯示，九七年為一六三點一，期後樓價不斷調整，至○三年沙士期間，樓價指數跌至六十一點六的低位，之後慢慢回升，經過金融海嘯之後，樓價顯著上升，指數一直攀升至今年三月份的三八一點三，比對九七年，升幅高達一點四倍。市民置業需求殷切，難上車之聲此起彼落，即使經過多次重大事件，樓價仍然高企。

新冠疫情影響樓價輕微

二○一九年出現社會運動，未有對樓價造成影響。二○二○年爆發新冠疫情之後，至今仍未完全消退，期間新盤推售及二手交投嚴重受阻，但樓價未有如○三年沙士時出現大幅下挫情況，僅輕微回落。第五波疫情緩和後，樓價更隨即反彈。有業界人士表示，本港經歷過沙士後，市民對疫情已有心理準備，雖然是次疫情長達兩年仍未結束，但對樓價的影響卻只屬輕微。

樓價持續攀升下，市民對住屋需求有增無減，政府於二○一二年制定《長遠房屋策略督導委員會》，制定長遠建屋目標，但未能解決本港住屋供應不足的情況，不單止私樓樓價不斷攀升，公屋輪候時間亦不斷延長，至最新達六年的新高，為回應市民對公營房屋的需求，政府於二○一八年底，將十年建屋目標的公私營房屋單位比例，由六比四調整為七比三，公營房屋目標定為三十一萬五千個，其中二十二萬個為公屋及「綠置居」單位，九萬五千個為資助房屋，私樓供應目標為十三萬五千萬個，但調高公營房屋比例，變相進一步削弱私樓的供應。

私樓供應主要靠政府推出土地，土地政策在過去二十五年間，經歷多次重大改變。受到九七年金融風暴影響，政府於九八年推出七項救市措施，包括停止賣地，翌年即九九年賣地雖然得以恢復，但過往公開競投地皮形式則成為歷史，改以勾地表制度推出地皮，樓市於○三年沙士爆發再度受創，並陷入谷底，政府推出俗稱「孫九招」合共九項穩定樓價措施，勾地再度暫停一年，由於勾地反應欠佳，於○五年推出八折勾地，直至一三年勾地政策亦告終結，以招標形式出售土地，並且維持至今。由於覓地困難，近年政府公布的每年供應量並不穩定，一九至二○年度更跌至不足一萬三千伙，近十年的落成量只有一八年及二○年能突破兩萬伙，其他年份大多只有萬多伙，難以應付市場需求。

供應未到位，令樓價難以回落，而內地資金不斷流入，為推高本港樓價其中一個原因，早年更出現內房搶地，推高地價，政府於二○一○年十一月起推出需求管理措施，收取買賣物業的額外稅項（俗稱辣稅），期望能壓抑市場需求，穩定樓價，之後至二○一六年的六年間，不斷「加辣」，現時的辣稅包括額外印花稅（SSD）、從價印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD），當中遏止非香港居民入市，需繳付高達三成稅項，雖然辣稅當前，但樓價升勢未止，直至去年樓價更曾創出歷史新高。

北部都會區成一綫曙光

歸根究柢，增加供應才是解決樓價高企的最佳方法，特首於二○二○年《施政報告》公布明日大嶼計畫，由於投放金額高達數以千億計，被各界批評，去年則推出「北部都會區」計畫，則受到各界歡迎，令本港供應增加出現一綫曙光。